克而瑞地產(chǎn)研究 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：編輯部、CRIC證券
來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls
房地產(chǎn)市場基本面下行壓力不斷加大的背景下，資本市場表現(xiàn)持續(xù)下行。
截至3月14日收盤，年初至今房地產(chǎn)開發(fā)（申萬）指數(shù)已下跌7.5%。在88家A股、港股樣本房企中，僅有16家上市房企股價較年初有所上漲，70家上市房企股價均呈現(xiàn)下跌，最大跌幅達到86.7%。其中，千億市值房企數(shù)量進一步縮減至7家。
聚焦克而瑞內房股領先指數(shù)，在經(jīng)歷小幅震蕩后繼續(xù)下行，2月指數(shù)走勢下降8.3%，整體表現(xiàn)不及大盤，年初至2月25日，克而瑞內房股領先指數(shù)跌幅34.3%。在市場大盤持續(xù)走低的情況下，地產(chǎn)股整體仍表現(xiàn)出較強的抗壓能力。截止3月14日數(shù)據(jù)，申萬指數(shù)房地產(chǎn)板塊在31個板塊中仍排在第7位，僅次于銀行、交通運輸?shù)刃袠I(yè)。
01指數(shù)表現(xiàn)不及大盤
2021年1月1日以來，地產(chǎn)股震蕩下行。截止2月25日，克而瑞內房股領先指數(shù)跌幅34.3%，同期恒生中國內地地產(chǎn)指數(shù)跌幅29.6%。恒生指數(shù)跌幅16.4%，房地產(chǎn)（申萬）板塊跌幅13.1%。
2月，恒生指數(shù)下降4.6%，克而瑞內房股領先指數(shù)下降8.3%，恒生中國內地地產(chǎn)指數(shù)下降6.4%，房地產(chǎn)（申萬）板塊下降0.8%。
圖：克而瑞內房股領先指數(shù)及恒生中國內地地產(chǎn)指數(shù)走勢
備注：恒生中國內地地產(chǎn)指數(shù)的推出主要是為了反映前10只市值最大、流通性最高，在香港上市但主要營業(yè)收入來自中國內地的房地產(chǎn)股票表現(xiàn)。當前成分股共10只，分別為：中國海外發(fā)展、世茂集團、龍湖集團、華潤置地、龍光集團、碧桂園、中國恒大、恒大物業(yè)、碧桂園服務、融創(chuàng)中國。
數(shù)據(jù)來源：Wind 克而瑞證券資產(chǎn)管理部
2月克而瑞內房股領先指數(shù)成交額占香港地產(chǎn)股大樣本的成交額比值總體較上月下降，走勢向下。2月該指數(shù)成交額占比周均值91.2%，高于歷史均值83.8%，低于上月周均值92.5%，于月末同樣出現(xiàn)占比明顯下降的情況，使總體走勢向下。
圖：克而瑞內房股領先指數(shù)周成交額占比較上月進一步下降
備注：香港地產(chǎn)股大樣本篩選邏輯：主業(yè)為地產(chǎn)，業(yè)務主要來自大陸或者大陸是重要的發(fā)展區(qū)域，剔除純投資型公司，不含物業(yè)管理及其他地產(chǎn)服務公司，樣本數(shù)量共計122家
數(shù)據(jù)來源：Wind 克而瑞證券資產(chǎn)管理部
02估值水平仍維持低位
從估值角度看，2022年2月克而瑞內房股領先指數(shù)估值在小幅回升后繼續(xù)下行，指數(shù)相對恒指PE較上月有所回落。
2022年2月相對恒指成分股的PE周均值為-64.4%，微低于上月相對PE周均值-64.3%，低于2021年全年相對PE周均值-61.0%。克而瑞內房股領先指數(shù)成分股整體PE 2022年2月周均值為4.58，高于上月周均值4.50，低于2021年全年周均值5.75。
圖：2月克而瑞內房股領先指數(shù)PE走勢
數(shù)據(jù)來源：Wind 克而瑞證券資產(chǎn)管理部
圖：2月克而瑞內房股領先指數(shù)相對恒指整體PE走勢
備注：相對PE=（克而瑞內房股領先指數(shù)成分股整體PE/恒生指數(shù)成分股整體PE-1）*100%
市凈率方面，克而瑞內房股領先指數(shù)成分股PB相對恒指成分股2月小幅震蕩，總體繼續(xù)下行并維持低位。2月相對恒指PB周均值為-0.9% ，低于上月的周均值-0.1%，低于2021年全年相對恒指PB周均值22.5%。
數(shù)據(jù)來源：克而瑞證券資產(chǎn)管理部
克而瑞內房股領先指數(shù)成分股2月整體PB周均值為0.86，高于上月周均值0.83，低于2021年全年PB周均值0.97。
此外，克而瑞內房股領先指數(shù)成分股相對香港地產(chǎn)股大樣本整體PB較上月基本持平。
圖：克而瑞內房股領先指數(shù)PB估值走勢維持低位
數(shù)據(jù)來源：Wind 克而瑞證券資產(chǎn)管理部
圖：2月克而瑞內房股領先指數(shù)成分股相對恒指整體PB小幅上升后繼續(xù)回落
數(shù)據(jù)來源：Wind 克而瑞證券資產(chǎn)管理部
03八成房企股價下跌
聚焦上市房企表現(xiàn)，年初至今，88家樣本房企中有近八成房企股價有不同程度的下跌，數(shù)量達到70家，最大跌幅達到86.7%，整體仍然跌跌不休。另外16家股價上漲房企中，年初至今濱江集團創(chuàng)最大漲幅為38.1%。
對比2021年1月開盤價，從88家樣本房企股價均值來看，2021年1月開盤88家房企股價平均值為7.88元，2022年3月14日88家樣本房企股價均值較去年1月下降27%。88家樣本房企中，僅有12家房企股價上漲，其中股價上漲房企多為央企和國企，無論是A股還是港股的內房股，走勢都出現(xiàn)分化明顯，保利、中海、招商蛇口等國企、央企性質的地產(chǎn)公司表現(xiàn)強勢。
目前來看，現(xiàn)在多數(shù)上市民營房企仍然面臨較大的資金困難，基本面良好且發(fā)展穩(wěn)健的房企在股價表現(xiàn)上也會優(yōu)于其他房企。
表：88家樣本房企2022年1月1日至今股價漲幅情況
備注：88家樣本房企股價及漲幅按換匯成人民幣計算
數(shù)據(jù)來源：wind，克而瑞證券
04千億市值房企僅剩7家
從市值來看，88家樣本房企市值較年初進一步縮水7.3%，共減少1958億元，較2021年第一個交易日市值下降27%。
具體房企而言，僅新鴻基、華潤置地和中海地產(chǎn)三家上市房企市值在2000億元以上，市值超千億的上市房企僅剩7家，較年初減少1家，分別為保利發(fā)展、龍湖集團、萬科地產(chǎn)和招商蛇口。
而2021年年初，千億市值房企還有11家，彼時，萬科地產(chǎn)市值排在88家樣本房企中首位，高達3116億元，然而相較于3月14日收盤，市值跌幅已達到42%。
值得注意的是，剩余7家千億市值房企中，僅華潤置地、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展和招商蛇口市值較2021年年初有所上漲，均為央企和國企。
表：88家樣本企業(yè)中千億市值房企最新市值與2021、2022初對比（單位：億元）
數(shù)據(jù)來源：wind 克而瑞證券
實際上，房地產(chǎn)作為壓艙石，板塊整體抗壓能力較強，雖然整體估值水平處于地位，但隨著行業(yè)安全墊增厚，地產(chǎn)股仍然是比較好的防守型投資選擇。經(jīng)歷一系列政策調整之后，目前政策處于微調階段，行業(yè)整體趨穩(wěn)，當下無論是需求端還是供給端，仍處于觀望階段，隨著政策暖風頻吹，加之上市房企發(fā)展節(jié)奏由“快”轉向“穩(wěn)”，行業(yè)信心以及投資者信心將得到進一步修復提升。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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