丁祖昱評樓市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：編輯部
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
據(jù)了解，此次降準(zhǔn)為全面降準(zhǔn)，除已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的部分縣域法人金融機構(gòu)外，對其他金融機構(gòu)普遍下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，降準(zhǔn)釋放長期資金約1萬億元。
從房地產(chǎn)市場來看，雖然此次降準(zhǔn)為全面降準(zhǔn)，但與房地產(chǎn)的整體關(guān)聯(lián)度并不是很大，整體來看，降準(zhǔn)后，市場資金充裕度增加，實質(zhì)上還是為了提升金融服務(wù)能力，更好支持實體經(jīng)濟。
貨幣政策取向依然以“穩(wěn)健”為準(zhǔn)
中國人民銀行下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率最直接的影響為市場資金的流動性變充裕，據(jù)中國人民銀行有關(guān)負責(zé)人就下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率答記者問表示，此次降準(zhǔn)是貨幣政策回歸常態(tài)后的常規(guī)操作，釋放的一部分資金將被金融機構(gòu)用于歸還到期的中期借貸便利（MLF），還有一部分資金被金融機構(gòu)用于彌補7月中下旬稅期高峰帶來的流動性缺口，增加金融機構(gòu)的長期資金占比，銀行體系流動性總量仍將保持基本穩(wěn)定。
從根本上來看，此次降準(zhǔn)主要為三個方面：
一是在保持流動性合理充裕的同時，增強金融機構(gòu)資金配置能力，為高質(zhì)量發(fā)展和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營造適宜的貨幣金融環(huán)境。
二是調(diào)整中央銀行的融資結(jié)構(gòu)，有效增加金融機構(gòu)支持實體經(jīng)濟的長期穩(wěn)定資金來源。據(jù)了解，今年以來部分大宗商品價格持續(xù)上漲，一些小微企業(yè)面臨成本上升等經(jīng)營困難，此次降準(zhǔn)也是引導(dǎo)金融機構(gòu)積極運用降準(zhǔn)資金加大對小微企業(yè)的支持力度。
三是此次降準(zhǔn)降低金融機構(gòu)資金成本每年約130億元，通過金融機構(gòu)傳導(dǎo)可促進降低社會綜合融資成本。
下一步，中國人民銀行也將繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，保持流動性合理充裕。
此次降準(zhǔn)對房地產(chǎn)市場影響有限
從2020年央行的降準(zhǔn)情況來看，2020年上半年央行曾三度降準(zhǔn)，釋放長期資金約1.75萬億元，并兩度下調(diào)LPR利率中樞，5年期以上LPR累計降幅達15個基點。
但下半年起，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境開始發(fā)生根本變化，首先是“三條紅線”的出臺，2020年8月20日央行和住建部在北京召開的重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會上提出了房企融資的“三條紅線”標(biāo)準(zhǔn)，分檔設(shè)定房企有息負債的增速閾值，并壓降融資類信托業(yè)務(wù)規(guī)模，倒逼房企去杠桿、降負債。這標(biāo)志著房地產(chǎn)調(diào)控的進一步深入，對后續(xù)房企融資的影響十分深遠。
在提出三條紅線之后，相關(guān)的政策和表態(tài)接踵而至，下發(fā)三張監(jiān)測表，強調(diào)此次監(jiān)管為穿透式，表內(nèi)表外全覆蓋。這一系列的動作充分表明對房企的融資監(jiān)管進入了一個新的階段，以往可以采取的財務(wù)手段基本都已失效。
表：2020年提出三條紅線后部分房企融資相關(guān)政策及表態(tài)
資料來源：CRIC整理
接著2020年的最后一天，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，從房地產(chǎn)貸款占比以及個人住房貸款占比“兩條紅線”上進一步提出管理要求。
表：房地產(chǎn)貸款集中度管理要求
注：1. 農(nóng)合機構(gòu)包括: 農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行、農(nóng)村信用合作社。2. 不包括第二檔中的城市商業(yè)銀行。
從目前來看，無論是從房企端的“三條紅線”還是從銀行端的“兩條紅線”，都絲毫沒有放松的跡象。因此，在這樣的的整體環(huán)境下，由于資金被限制，因此也很難有更多的資金進入。
與此同時，整體來看，當(dāng)前我國經(jīng)濟穩(wěn)中向好，人民銀行也堅持貨幣政策的穩(wěn)定性、有效性，堅持正常貨幣政策，不搞大水漫灌。所以本次降準(zhǔn)對房地產(chǎn)整體影響其實并不大。
典型房企融資額已是2018年以來最低
在“三條紅線”出臺疊加房貸集中度管理政策出臺后，房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，房企融資壓力也在持續(xù)凸顯，同時也有部分房企降杠桿意愿增強，整體融資量下降明顯。
據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年上半年100家典型房企的融資額為6090億元，同比下降34%，環(huán)比下降29%，是2018年以來的最低水平。分季度來看，一季度融資額同環(huán)比雙降，且僅高于2018年Q3水平，二季度下降幅度更大。
圖：2018年-2021年上半年房企季度融資情況
（單位：億元）
2、如沒有特殊說明，本文所有的2021年上半年融資數(shù)據(jù)統(tǒng)計均截止至2021年6月21日。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC整理
從單月融資情況來看，2021年1月的融資額達到1807億元，環(huán)比漲幅較大，主要由于年初額度相對寬松，加上房企2021年上半年達到償債高峰，積極借新還舊。
隨著房地產(chǎn)融資環(huán)境持續(xù)收緊，房企的融資量下降明顯，2-6月房企的融資水平均屬于較低水平，單月融資量在千億元左右徘徊，這5個月的平均融資額未達千億元。未來在政策調(diào)控持續(xù)下，房企融資壓力持續(xù)，融資量或?qū)⒕S持當(dāng)前較低的態(tài)勢。
圖：2019年-2021年6月房企單月融資額情況
（單位：億元）
從各個企業(yè)表現(xiàn)來看，僅有36%的房企融資規(guī)模有所增加，規(guī)模減少的房企中有約30%的企業(yè)同比降幅超過50%。
從梯隊上來看，四個規(guī)模梯隊的房企融資量均呈現(xiàn)同比下降，其中TOP31-50的房企下降幅度最大，同比減少53.50%至922億元，而TOP11-30規(guī)模的房企融資規(guī)模下降幅度為23.48%，降幅最小，主要在于該梯隊的房企規(guī)模增長訴求較大，雖在融資收緊下融資量有所下滑，但仍保持較為相對積極的融資態(tài)度。
圖：2021年上半年各梯隊房企融資規(guī)模變化
（單位：億元）
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC整理
由此可見，在各種政策持續(xù)收緊下，房企融資規(guī)模已經(jīng)出現(xiàn)了大幅下降。政策推進下房貸集中度管理成效初顯，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增速也創(chuàng)下了歷史新低，從政策調(diào)控的穩(wěn)定性、連續(xù)性來看，政策收緊的態(tài)勢短期內(nèi)不會改變，房地產(chǎn)融資環(huán)境將持續(xù)收緊。
在這樣的背景下，此次央行降準(zhǔn)雖然可釋放長期資金約1萬億元，但與整體房地產(chǎn)市場的關(guān)聯(lián)度并不大，影響有限。其本質(zhì)還是保持流動性合理充裕，并且對實體經(jīng)濟產(chǎn)生一定的支持作用。
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原標(biāo)題： 央行降準(zhǔn)約釋放長期資金1萬億元，對房地產(chǎn)市場影響有限
