作者：克而瑞研究中心

預(yù)計(jì)市場(chǎng)底或?qū)⒃诙径鹊絹?lái)，成交有望企穩(wěn)回升，但各城市市場(chǎng)或?qū)⒓觿》只?/p>

4月15日晚間，央行如期發(fā)布降準(zhǔn)公告。決定于4月25日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。并對(duì)沒(méi)有跨省經(jīng)營(yíng)的城商行和存款準(zhǔn)備金率高于5%的農(nóng)商行，再額外多降0.25個(gè)百分點(diǎn)，此次降準(zhǔn)共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約5300億元。貨幣政策、房地產(chǎn)信貸政策將如何走向？對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有何影響？

01 降準(zhǔn)釋放長(zhǎng)期資金5300億助力穩(wěn)增長(zhǎng) LPR預(yù)計(jì)將下調(diào)進(jìn)一步拉低房貸利率

2022年，我國(guó)主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)整體是穩(wěn)中求進(jìn)，并把經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加突出的位置。全年GDP目標(biāo)增速設(shè)在5.5%左右，意味著單季度GDP增速要達(dá)到6%乃至7%以上。

3月，受?chē)?guó)內(nèi)疫情反彈影響，制造業(yè)、服務(wù)業(yè)景氣度大幅轉(zhuǎn)弱，預(yù)示著短期經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。中國(guó)制造業(yè)PMI為49.5%，較上月下降0.7個(gè)百分點(diǎn)；財(cái)新中國(guó)服務(wù)業(yè)PMI降至42%，創(chuàng)2020年3月以來(lái)新低，較上月下降8.2個(gè)百分點(diǎn)。

在短期經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的檔口，此番降準(zhǔn)可謂是“及時(shí)雨”，共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約5300億元，引導(dǎo)資金更多流向重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)，緩解中小微企業(yè)融資難、融資貴困境，助力穩(wěn)增長(zhǎng)。

就在降準(zhǔn)當(dāng)日，市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制召開(kāi)會(huì)議，鼓勵(lì)中小銀行存款利率浮動(dòng)上限下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)(BP)左右;這一要求并非強(qiáng)制，但做出調(diào)整的銀行或?qū)?duì)其宏觀(guān)審慎評(píng)估(MPA)考核有利。預(yù)計(jì)4月20日的LPR大概率將適度下調(diào)，而此番將進(jìn)一步拉低主要城市房貸利率水平。據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，自3月以來(lái)，全國(guó)已經(jīng)有100多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個(gè)到60個(gè)基點(diǎn)不等。

02 居民按揭貸款繼續(xù)松綁 尤其支持約3億新市民購(gòu)房 降首付更為直接有效

類(lèi)比于2014-2016年，房地產(chǎn)行業(yè)能夠迅速好轉(zhuǎn)，這與央行接連放松限貸政策不無(wú)關(guān)系。“330”、“930”政策落地后，首套、二套首付比例大幅降低，在一定程度上刺激居民加杠桿購(gòu)房。

我們認(rèn)為居民按揭貸款有望繼續(xù)松綁，主要涉及以下幾方面內(nèi)容：

其一，下調(diào)商貸首付比例。不限購(gòu)城市首套房首付比例可以參照央行規(guī)定的最低20%執(zhí)行，限購(gòu)城市局部放松限貸政策，例如鄭州認(rèn)貸不認(rèn)房，已有一套房且貸款結(jié)清的，再次申請(qǐng)按揭貸款執(zhí)行首套房貸款政策。

其二，調(diào)降房貸利率。首套房貸利率或?qū)⑾蛭迥昶谝陨螸PR4.6%靠攏，甚至可以享受一定幅度的利率優(yōu)惠，二套房貸利率或?qū)⑾抡{(diào)上浮比例。

其三，縮短按揭放款周期。無(wú)論是首套還是二套置業(yè)群體，只要具備購(gòu)房及還貸能力，均能正常辦理按揭貸款，商業(yè)銀行則依據(jù)合規(guī)的操作流程予以審核盡早放貸。

其四，放松公積金貸款。在城市公積金資金池相對(duì)充裕的情況下，適當(dāng)提高公積金貸款額度，并下調(diào)公積金貸款首付比例等。倘若城市公積金資金池告急，可以將公積金貸款轉(zhuǎn)入商業(yè)貼息貸款。

相對(duì)而言，下調(diào)商貸首付比例更能刺激居民購(gòu)房消費(fèi)，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響或?qū)⒏鼮橹苯佑行А?/p>

更為重要的是，因城施策執(zhí)行好差別化住房信貸政策，保障剛需滿(mǎn)足改善及新市民購(gòu)房消費(fèi)，并給予新市民一定力度的信貸政策支持。具體而言，新市民是指農(nóng)村人口通過(guò)就業(yè)、就學(xué)等方式轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)。目前，新市民規(guī)模約3億人，市場(chǎng)需求相對(duì)充裕，但購(gòu)買(mǎi)力不足乃是最大制約因素。有鑒于此，針對(duì)新市民購(gòu)房要應(yīng)保盡保，適當(dāng)降低新市民首套房按揭貸款的標(biāo)準(zhǔn)，首付比例、房貸利率可以參照最低標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

03 二季度將迎市場(chǎng)底：滬杭熱度保持、京深加速回暖 強(qiáng)二三線(xiàn)輪動(dòng)復(fù)蘇

回顧央行每輪降準(zhǔn)周期，房地產(chǎn)行業(yè)或多或少均有所受益。典型如2015-2016年，央行連續(xù)5次降準(zhǔn)，累計(jì)降準(zhǔn)300bps。受此影響，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積單月同比增速由2015年前2月谷底的-16.3%大幅回升至2016年4月峰值的44.1%。

此番央行降準(zhǔn)，房地產(chǎn)行業(yè)同樣將有所受益。預(yù)計(jì)市場(chǎng)底或?qū)⒃诙径鹊絹?lái)，成交有望企穩(wěn)回升。但城市基本面、樓市供求、市場(chǎng)需求及購(gòu)買(mǎi)力等多方面因素，各城市市場(chǎng)或?qū)⒓觿》只?/p>

其一，滬杭熱度保持、京深加速回暖。一線(xiàn)城市市場(chǎng)需求及購(gòu)買(mǎi)力最為堅(jiān)挺，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒙氏绒D(zhuǎn)暖，成交也將率先企穩(wěn)回升。例如上海，2022年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不減，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目平均去化率高位保持在80%附近。北京供求兩旺，房企供貨積極性提升，供應(yīng)節(jié)奏加快，節(jié)后每周成交規(guī)模都在攀升，市場(chǎng)整體已經(jīng)修復(fù)。深圳在售項(xiàng)目去化率40%，較2月回升，市場(chǎng)逐步回暖。

其二，強(qiáng)二三線(xiàn)城市或?qū)⑤唲?dòng)復(fù)蘇。成都、佛山、南通等強(qiáng)二三線(xiàn)城市市場(chǎng)需求或購(gòu)買(mǎi)力適度透支，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⑤唲?dòng)復(fù)蘇，成交或?qū)⒅沟厣鹊矊⒚黠@收窄乃至轉(zhuǎn)正。惠州、珠海、南京、無(wú)錫、常州等城市有望在二季度率先復(fù)蘇。

其三，弱二線(xiàn)及多數(shù)三四線(xiàn)城市或?qū)⒗^續(xù)盤(pán)整。大連、南昌、太原等弱二線(xiàn)城市以及菏澤、煙臺(tái)、北海等多數(shù)三四線(xiàn)城市市場(chǎng)需求及購(gòu)買(mǎi)力明顯透支，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)盤(pán)整，成交整體提升幅度著實(shí)有限。

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原標(biāo)題： 快評(píng)｜降準(zhǔn)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)先穩(wěn)地產(chǎn)，政策暖風(fēng)助二季度樓市局部復(fù)蘇