西政財(cái)富 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：西政財(cái)富
來(lái)源：西政財(cái)富（ID:xizhengcaifu）
筆者按：
近期多家地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)級(jí)遭下調(diào)、境外債券頻頻違約、商票未能按期兌付、股價(jià)大縮水，地產(chǎn)行業(yè)依舊雷聲滾滾……這場(chǎng)擊鼓傳“雷”游戲當(dāng)然也使許多信托機(jī)構(gòu)不同程度“負(fù)傷”。當(dāng)下已經(jīng)踩雷的信托機(jī)構(gòu)在忙著認(rèn)真“救援”，未踩雷的信托機(jī)構(gòu)則在積極“排雷”、“防雷”，對(duì)于地產(chǎn)業(yè)務(wù)后續(xù)開(kāi)展則抱著一種持續(xù)“觀望”的心態(tài)。一些信托機(jī)構(gòu)的朋友調(diào)侃自己目前的狀態(tài)就是一種也想“躺平”，但卻發(fā)現(xiàn)地上早已沒(méi)位置；看到一些自媒體上帶有渲染性的文章或聽(tīng)到已合作的開(kāi)發(fā)商的一絲絲傳聞時(shí)精神就高度緊張，近期對(duì)“風(fēng)聲鶴唳”一詞的理解也似乎比以往任何時(shí)刻都更為深刻，想著如何能脫離地產(chǎn)、逃離“非標(biāo)”……塵囂之下，我們財(cái)富中心也將近期信托機(jī)構(gòu)的一些變化及后續(xù)可能的業(yè)務(wù)開(kāi)展思路進(jìn)行了簡(jiǎn)單的梳理，以供同行參考。
一、信托機(jī)構(gòu)近期業(yè)務(wù)開(kāi)展情況
（一）業(yè)務(wù)態(tài)度
根據(jù)我們財(cái)富中心對(duì)部分信托機(jī)構(gòu)溝通的結(jié)果，目前大部分信托機(jī)構(gòu)均暫停了新增地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)，一方面一些信托機(jī)構(gòu)已“踩雷”，目前正在全力進(jìn)行相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)處置；另一方面，面對(duì)當(dāng)下地產(chǎn)監(jiān)管形勢(shì)及行業(yè)現(xiàn)狀，業(yè)務(wù)方面以做好存量項(xiàng)目的投后管理與維護(hù)為主，新增業(yè)務(wù)存在難度。在溝通的信托機(jī)構(gòu)中，目前僅有極少量信托機(jī)構(gòu)尚有地產(chǎn)投資額度。
（二）交易對(duì)手及項(xiàng)目選擇
對(duì)于少量還能開(kāi)展地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的信托機(jī)構(gòu)而言，在重點(diǎn)關(guān)注開(kāi)發(fā)商“三道紅線”踩線情況、是否有市場(chǎng)輿情等前提下，對(duì)交易對(duì)手的選擇也普遍“國(guó)央企化”，但是也表示，這些國(guó)央企的業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)壓力也非常大，自身在融資成本上也不具備比較優(yōu)勢(shì)。
另外對(duì)于還可以做民營(yíng)開(kāi)發(fā)商業(yè)務(wù)的信托機(jī)構(gòu)而言，如果該民營(yíng)開(kāi)發(fā)商有相關(guān)實(shí)業(yè)板塊支撐或?qū)崢I(yè)板塊系上市主體的，考慮到實(shí)業(yè)企業(yè)旗下的地產(chǎn)板塊相對(duì)于傳統(tǒng)的地產(chǎn)企業(yè)而言，其整體規(guī)模并不是太大，因此希望在風(fēng)控措施上，實(shí)業(yè)板塊主體能提供相應(yīng)的擔(dān)保，以加強(qiáng)風(fēng)控（但在實(shí)際操作過(guò)程中該風(fēng)控要求對(duì)于有實(shí)業(yè)背景支撐的地產(chǎn)企業(yè)而言通常較難實(shí)現(xiàn)）。
在項(xiàng)目選擇方面，對(duì)項(xiàng)目的選擇相較以前更為嚴(yán)格，并重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目周邊市場(chǎng)的去化情況、當(dāng)?shù)匕唇曳趴钏俣鹊鹊?。此外，目前因?yàn)樵谧龃媪繕I(yè)務(wù)排查，因此在項(xiàng)目體量上對(duì)融資規(guī)模也進(jìn)行了限制（比如控制在5億以內(nèi)）。
（三）業(yè)務(wù)類(lèi)型
少量尚有地產(chǎn)投資額度可進(jìn)行地產(chǎn)投資的信托機(jī)構(gòu)目前地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)主要集中在如下幾類(lèi)項(xiàng)目，一是432條件（本身項(xiàng)目或用款項(xiàng)目滿足）的項(xiàng)目通過(guò)信托貸款或財(cái)務(wù)性股權(quán)投資方式進(jìn)行融資；二是對(duì)于已經(jīng)支付完畢土地款的項(xiàng)目或者合作開(kāi)發(fā)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目通過(guò)股權(quán)投資方式進(jìn)行投資合作。
此外，一些信托機(jī)構(gòu)表示，目前還可以操作一些地方城投平臺(tái)的融資。另有一些信托機(jī)構(gòu)表示，目前主要操作非金融委托人單一的資金投放業(yè)務(wù)，但是管理費(fèi)則有所提高。少量信托機(jī)構(gòu)因本身一直在培育非地產(chǎn)板塊的投資業(yè)務(wù)，因此面對(duì)當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境，其他業(yè)務(wù)板塊投資依舊在發(fā)力。
當(dāng)然，對(duì)于已“踩雷”的信托機(jī)構(gòu)，目前正在積極進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)處置。
二、信托機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)及逾期債權(quán)的處置
為后續(xù)在出險(xiǎn)的情況下可及時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)化解，一些信托機(jī)構(gòu)一方面根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境對(duì)存續(xù)項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行重新評(píng)估及壓力測(cè)試；另一方面充分評(píng)估在壓降融資性信托規(guī)模后操作的股權(quán)投資類(lèi)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)敞口，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)資金和項(xiàng)目的把控，補(bǔ)足風(fēng)控漏洞。
對(duì)于已出險(xiǎn)或即將逾期的項(xiàng)目，一些信托機(jī)構(gòu)也積極與AMC等機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通，進(jìn)行相應(yīng)的資產(chǎn)處置。對(duì)于AMC而言，在業(yè)務(wù)操作過(guò)程中不希望信托端結(jié)構(gòu)過(guò)于花哨復(fù)雜，具體業(yè)務(wù)操作仍舊需重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目主體和項(xiàng)目的情況。以下以我們財(cái)富中心操作過(guò)的金融不良債權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目為例說(shuō)明：
信托的開(kāi)發(fā)貸總授信為5億，已償還2億，余額3億，約定每月20日付息，到期還本。項(xiàng)目已取得預(yù)售許可證，并已銷(xiāo)售三分之一，在建工程抵押至該信托機(jī)構(gòu)，因受疫情影響項(xiàng)目銷(xiāo)售受到一定的限制。因需在債權(quán)到期日前完成收購(gòu)，并且需滿足AMC的監(jiān)管要求，因此在具體操作層面設(shè)計(jì)如下：
（一）“構(gòu)建”逾期債權(quán)
因AMC僅可收購(gòu)“問(wèn)題”債權(quán)，而信托貸款需每月20日償付利息。因此在具體操作層面，我們要求融資人暫不支付當(dāng)月20日的利息，并于債權(quán)到期日（假設(shè)下月）一并支付逾期債權(quán)利息及本金。因該操作需金融機(jī)構(gòu)充分配合，故此，需融資人與該信托機(jī)構(gòu)充分溝通。未避免實(shí)質(zhì)違約，在實(shí)際操作中，由融資人在其他銀行先行開(kāi)設(shè)利息賬戶，將當(dāng)月20日本應(yīng)支付的利息匯入該賬戶，由信托機(jī)構(gòu)監(jiān)管并鎖定該賬戶上的利息，此外，由融資人實(shí)際控制人承擔(dān)保證責(zé)任，并簽署相應(yīng)承諾。在與信托機(jī)構(gòu)充分溝通后，由信托機(jī)構(gòu)向融資人開(kāi)具利息催收函，并向AMC出具《逾期利息轉(zhuǎn)讓意向函》，從而，構(gòu)建逾期債權(quán)。
（二）打折收購(gòu)逾期債權(quán)
考慮到AMC內(nèi)部審核及額度等問(wèn)題，對(duì)于剩余未償還的3億人民幣的信托貸款進(jìn)行打折收購(gòu)（6-8.5折，具體一事一議），對(duì)于未足額部分由融資人自行補(bǔ)足。
（三）監(jiān)管及增信措施
1. 在建工程先辦理“二押”再轉(zhuǎn)為“一押”或提供其他抵押擔(dān)保
因項(xiàng)目在建工程已抵押至信托機(jī)構(gòu)，因此，在操作中，放款前先將項(xiàng)目在建工程二押至AMC，在放款后再轉(zhuǎn)為“一押”。同時(shí)需注意，當(dāng)?shù)貒?guó)土部門(mén)是否接受二押，信托機(jī)構(gòu)與融資人的貸款合同對(duì)辦理二押及其他抵押手續(xù)的相關(guān)約定等。
2. 還款來(lái)源測(cè)算
對(duì)于剩余銷(xiāo)售回款需進(jìn)行現(xiàn)金流測(cè)算與安排，并加蓋融資人公章作為AMC監(jiān)管的依據(jù)。
3. 銷(xiāo)售回款賬戶監(jiān)管
為便于對(duì)銷(xiāo)售回款的監(jiān)管，在項(xiàng)目銷(xiāo)售回款賬戶增加AMC的法定代表人私章，開(kāi)設(shè)網(wǎng)銀，并約定由AMC享有相關(guān)復(fù)核權(quán)。
4.回購(gòu)及其他連帶責(zé)任擔(dān)保
融資人及其實(shí)際控制人、集團(tuán)簽署回購(gòu)擔(dān)保協(xié)議，并承擔(dān)連帶責(zé)任擔(dān)保。
三、土地款支付完畢后的項(xiàng)目投資
在項(xiàng)目土地款支付完畢的情況下，對(duì)于滿足投資條件的項(xiàng)目和主體，一些信托機(jī)構(gòu)仍舊可以通過(guò)股權(quán)投資方式進(jìn)行合作。以股權(quán)投資方式合作，在投后管理、風(fēng)控以及對(duì)項(xiàng)目的把控方面則比以往更為嚴(yán)格。以下以我們財(cái)富中心操作的股權(quán)投資類(lèi)項(xiàng)目為例予以說(shuō)明：
1. 信托計(jì)劃投資有限合伙L(fēng)P份額（即1億）對(duì)有限責(zé)任公司SPV進(jìn)行增資，部分進(jìn)入實(shí)收資本，大部分進(jìn)入資本公積。開(kāi)發(fā)商則以對(duì)項(xiàng)目公司的債權(quán)（或債權(quán)+部分現(xiàn)金）對(duì)SPV進(jìn)行出資。
2. 有限責(zé)任公司SPV以現(xiàn)金1億對(duì)項(xiàng)目公司增資，并持有項(xiàng)目公司部分股權(quán)（具體比例需根據(jù)項(xiàng)目情況及當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)要求等協(xié)商確定）。最終形成有限責(zé)任公司SPV對(duì)項(xiàng)目公司持有股權(quán)的同時(shí)對(duì)項(xiàng)目公司享有1億的債權(quán)。投資期間，SPV從項(xiàng)目公司取得的債權(quán)利息收入優(yōu)先對(duì)有限合伙進(jìn)行分配。
3. 合伙企業(yè)與開(kāi)發(fā)商設(shè)定對(duì)賭（工程進(jìn)度、銷(xiāo)售等），對(duì)賭未實(shí)現(xiàn)的，項(xiàng)目公司需提前償還債權(quán)本息，清退合伙企業(yè)并對(duì)LP進(jìn)行現(xiàn)金分配，合伙企業(yè)持有SPV的股權(quán)作為剩余財(cái)產(chǎn)分配給開(kāi)發(fā)商。
4. 開(kāi)發(fā)商持有的SPV的股權(quán)質(zhì)押給有限合伙；信托機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行強(qiáng)監(jiān)管，通過(guò)SPV向項(xiàng)目公司委派財(cái)務(wù)人員、高管人員，監(jiān)管章證照等。
當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境波動(dòng)較大，信息紛繁復(fù)雜，當(dāng)下更要理性對(duì)待市場(chǎng)信息，操作業(yè)務(wù)更需沉靜，望共克時(shí)艱、砥礪前行！
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 信托還投地產(chǎn)嗎
