丁祖昱評(píng)樓市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：克而瑞證券
來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）“
經(jīng)過(guò)了連續(xù)多月下跌之后，地產(chǎn)股終于在8月迎來(lái)修復(fù)，月內(nèi)指數(shù)表現(xiàn)跑贏大盤(pán)，克而瑞領(lǐng)先股指上漲7.3%，但估值仍然保持持續(xù)下行趨勢(shì)。
8月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)降溫，成交規(guī)模降幅持續(xù)擴(kuò)大，尤其二、三線城市受供應(yīng)低迷影響，成交持續(xù)走低。CRIC監(jiān)測(cè)的29個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積同、環(huán)比分別下降22%和10%，較2019年同期下降8%，降幅較7月進(jìn)一步擴(kuò)大。
百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)表現(xiàn)也不樂(lè)觀，同比降低20.7%，整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年和歷史同期。百?gòu)?qiáng)房企中近7成企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比降低，逾40家同環(huán)比雙降。包括絕大部分TOP30房企在內(nèi)，近8成企業(yè)單月業(yè)績(jī)不及上半年月均水平。
隨著上市房企陸續(xù)發(fā)布半年度業(yè)績(jī)報(bào)告，受業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)以及未來(lái)增長(zhǎng)預(yù)期影響，克而瑞領(lǐng)先股指40家房企成分股中，綠城中國(guó)、佳兆業(yè)集團(tuán)以及寶龍地產(chǎn)表現(xiàn)出色，漲幅均超過(guò)20%，綠城中國(guó)漲幅更是接近40%。
01
樓市降溫，百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)同比下滑超兩成
受新一輪政策周期影響，8月商品住宅成交規(guī)模穩(wěn)步回落，CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的29個(gè)城市新建商品住宅成交面積約2134萬(wàn)平方米，環(huán)比下降10%，同比降幅持續(xù)擴(kuò)大至22%。
其中，一線城市保持較強(qiáng)的韌性，新房成交環(huán)比微增，雖同比下降9%，但較2019年同期仍有27%的增長(zhǎng)。二三線城市成交量回調(diào)，降溫趨勢(shì)明顯。CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的25個(gè)二三線城市整體成交規(guī)模環(huán)比下降12%，同比下降24%，有半數(shù)以上城市同環(huán)比齊降，武漢、福州、徐州、佛山、東莞等前期“高熱”城市需求透支嚴(yán)重，迎來(lái)階段性回調(diào)，南京、無(wú)錫、常州等受疫情影響回落顯著。
百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)也不盡如人意，8月百?gòu)?qiáng)房企銷售操盤(pán)金額7745.7億元，同比下降20.7%、環(huán)比下降10.7%。繼7月業(yè)績(jī)同比首次出現(xiàn)下跌之后，再度下跌超兩成。
近期，上市房企紛紛發(fā)布2021年中期業(yè)績(jī)，從盈利和財(cái)務(wù)層面來(lái)看，短周期內(nèi)行業(yè)盈利水平下降已是大勢(shì)所趨，其中不少企業(yè)受前期高價(jià)地項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算的影響，上半年結(jié)算利潤(rùn)率水平已達(dá)到歷史低位。在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，各大規(guī)模上市房企對(duì)自身短期或中長(zhǎng)期的發(fā)展戰(zhàn)略都提出了安排或展望，以應(yīng)對(duì)行業(yè)變局。
圖：2021年1-8月百?gòu)?qiáng)房企
單月操盤(pán)業(yè)績(jī)表現(xiàn)及同比變動(dòng)（億元）
02
指數(shù)走勢(shì)小幅震蕩回升，表現(xiàn)跑贏大盤(pán)
受政策及大市影響，自2020年1月以來(lái)，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)呈現(xiàn)出下跌趨勢(shì)。
具體數(shù)據(jù)來(lái)看，2020年1月1日至今，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)跌幅36.4%，同期恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)跌幅36.9%，恒生指數(shù)跌幅10.7%，房地產(chǎn)（申萬(wàn)）板塊跌幅25.2%。
單月來(lái)看，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)走勢(shì)小幅震蕩回升，月內(nèi)走勢(shì)表現(xiàn)好于大盤(pán)。2021年8月，恒生指數(shù)下降0.3%，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)上漲7.3%，恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)上漲3.5%，房地產(chǎn)（申萬(wàn)）板塊上漲5%。
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind 克而瑞證券研究院
注：1）恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)的推出主要是為了反映前10只市值最大、流通性最高，在香港上市但主要營(yíng)業(yè)收入來(lái)自中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)股票表現(xiàn)。當(dāng)前成分股共10只，分別為：中國(guó)金茂、中國(guó)海外發(fā)展、世茂集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地、龍光集團(tuán)、碧桂園、中國(guó)恒大、碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)中國(guó)
從成交額來(lái)看，8月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成交額占香港地產(chǎn)股大樣本的成交額比值總體較上月有小幅提升，該指數(shù)成交額占比周均值84.5%，高于歷史均值83.1%，高于上月周均值80.4%。
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind 克而瑞證券研究院
備注：香港地產(chǎn)股大樣本篩選邏輯：主業(yè)為地產(chǎn)，業(yè)務(wù)主要來(lái)自大陸或者大陸是重要的發(fā)展區(qū)域，剔除純投資型公司，不含物業(yè)管理及其他地產(chǎn)服務(wù)公司，樣本數(shù)量共計(jì)122家
03
整體估值水平持續(xù)下行
政策及大市影響仍在持續(xù)，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)估值水平由前期平穩(wěn)走向持續(xù)下行，8月指數(shù)相對(duì)恒指PE略有回升。
2021年8月相對(duì)恒指成分股的PE周均值為-61.7%，高于上月相對(duì)PE周均值-62.0%，低于2020年全年相對(duì)PE周均值-40.7%。克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PE 2021年8月周均值為5.11，低于上月周均值5.61，低于2020年全年周均值7.30。恒指成分股2021年8月整體PE周均值為13.35，低于上月周均值14.75，高于2020年全年的周均值12.60。
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind 克而瑞證券研究院圖：8月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股相對(duì)恒指整體PE有些許回升
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind 克而瑞證券研究院
備注：相對(duì)PE=（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PE/恒生指數(shù)成分股整體PE-1）*100%
市凈率方面，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股PB相對(duì)恒指成分股8月較上月有所回落。8月相對(duì)恒指PB周均值為19.3% ，低于上月的周均值23.2%，低于2020年全年相對(duì)恒指PB周均值66.2%。克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股8月整體PB周均值為0.88，低于上月周均值0.93，低于2020年全年P(guān)B周均值1.27。
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind 克而瑞證券研究院
整體來(lái)看，8月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股相對(duì)香港地產(chǎn)股大樣本整體PB較上月回落。8月該相對(duì)PB周均值為5.5%，低于上月相對(duì)PB周均值5.6%，低于2020年全年相對(duì)PB周均值19.1%。香港地產(chǎn)股大樣本8月整體PB周均值為0.84，低于上月周均值0.88，低于2020年全年P(guān)B周均值1.07。
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind 克而瑞證券研究院
備注：1）相對(duì)PE=（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PE/香港地產(chǎn)股大樣本整體PE-1）*100%
2）本報(bào)告采用歷史TTM_整體法（中國(guó)）計(jì)算PE值
3）相對(duì)PB=（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PB/香港地產(chǎn)股大樣本整體PB-1）*100%
4）本報(bào)告均采用整體法（中國(guó)）計(jì)算PB值，使用上年年報(bào)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)
04
89家房企市值縮水近六千億
從個(gè)股表現(xiàn)來(lái)看，8月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股漲幅TOP5房企平均上漲24%，綠城中國(guó)以39.5%漲幅領(lǐng)漲。從跌幅TOP5來(lái)看，中國(guó)恒大繼7月創(chuàng)造48.0%幾近腰斬的跌幅之后，8月再下跌17.1%。
從上市房企市值變化凈值來(lái)看，按照最新匯率計(jì)算，截止9月5日，89家A+H股上市房企市值總額跌破三萬(wàn)億以下，僅為約人民幣29953億元，整體市值仍未回到2020年1月1日的水平，較年初也有近六千億元的縮減。
我們對(duì)89家上市房企2020年初至今市值變化進(jìn)行對(duì)比，截至9月5日89家A+H股上市房企市值相較于2021年1月1日市值縮水16.5%，較2020年1月1日市值總額縮水超30%。
具體房企而言，89家A+H股上市房企中，有60家房企市值低于2021年初，占比超過(guò)接近七成，從個(gè)股表現(xiàn)來(lái)看，年初至今市值縮水超百億的上市房企達(dá)到17家，其中市值蒸發(fā)最多的是中國(guó)恒大，較年初減少接近1231億元。
在政策輪番加碼后，短期內(nèi)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒂兴禍兀山徽w回升幅度將明顯受限， 上市房企在2021年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上紛紛適時(shí)調(diào)整自身戰(zhàn)略方向，強(qiáng)化回款速度、成本管控能力和融資能力，以靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)能力，房企發(fā)展節(jié)奏由“快”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)”，投資者信心將得到修復(fù)提升。
整體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)韌性十足，雖然估值水平處于歷史地位，但隨著行業(yè)安全墊增厚，地產(chǎn)股仍然是較好的防守型投資選擇。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
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