作者：克而瑞物管

來源：丁祖昱評樓市（dzypls）

在過去的一年，物業(yè)板塊出現(xiàn)了兩次集中式回調(diào)。第一次出現(xiàn)在今年年初，大部分物業(yè)股股價(jià)距離峰值幾近“攔腰斬”，除了修復(fù)過高的估值以外，受去年8月以來房地產(chǎn)調(diào)控“三道紅線”政策的波及，物業(yè)股一騎絕塵的上漲動(dòng)力被壓制，尤其是去年10月以來幾只新股相繼破發(fā)，更加劇了股價(jià)的下行壓力。

隨著3月左右物企財(cái)報(bào)的發(fā)布，物業(yè)股終于止跌回升，當(dāng)月物業(yè)板塊平均漲幅約5.3%，較前月增加2.9個(gè)百分點(diǎn)，也達(dá)到了2020年9月以來的漲幅峰值。

第二次是在今年7月底，受國家對教育等民生行業(yè)的調(diào)控影響，資本市場整體避險(xiǎn)情緒較高，包括龍頭物企在內(nèi)的幾乎所有物業(yè)股下跌，物業(yè)板塊在6月、7月、8月股價(jià)平均漲幅分別為-1.3%、-14.0%和-1.5%，整體降至波谷。 

物業(yè)股兩次下探，一方面是修復(fù)過高的估值，包含仲量聯(lián)行、世邦魏理仕等在內(nèi)的多家國際知名物業(yè)企業(yè)在經(jīng)歷百余年的發(fā)展之后，PE也大多穩(wěn)定在20-30，國內(nèi)此前動(dòng)輒50,60倍的估值含有虛高的成分。 

另一方面物業(yè)管理行業(yè)多項(xiàng)規(guī)范性政策不斷出臺，以規(guī)范行業(yè)發(fā)展。政策初期難免會(huì)帶來一部分負(fù)面情緒，但長期來看，政策不是為了打壓物業(yè)管理行業(yè)，長期來看有利于行業(yè)進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展，向良性競爭的成熟市場轉(zhuǎn)型。

截至2021年9月，恒生指數(shù)下跌5.6%，滬深300下跌0.1%，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)下跌5.5%，均出現(xiàn)下降。同時(shí)，52家上市物企股價(jià)下跌4.6%，非港股通上市物企下跌3.4%， 18家港股通物企下跌5.4%。

表：2021年9月物業(yè)板塊資本市場表現(xiàn)

數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管整理

其中，本月股價(jià)漲幅前三的物企分別為第一服務(wù)控股、招商積余和融信服務(wù)；跌幅最多的三家物企分別為時(shí)代鄰里、佳兆業(yè)美好和寶龍商業(yè)。

年初至9月30日，股價(jià)漲幅前三的物企分別為和泓服務(wù)、中海物業(yè)和濱江服務(wù)；跌幅最多的三家物企分別為卓越商企服務(wù)、時(shí)代鄰里和恒大物業(yè)。

表：物業(yè)企業(yè)資本市場表現(xiàn)

數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管整理

在上市物企延續(xù)小幅下跌走勢的市場環(huán)境下，部分企業(yè)開始回購股份，包括碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)、合景悠活等。

尤其是新城悅服務(wù)，自7月6日開始，新城悅服務(wù)持續(xù)用“股份激勵(lì)計(jì)劃的受托人買入”和“公司回購”兩種方式從二級市場買入公司股份。其中，9月份回購次數(shù)16次，涉及金額6131.83萬港元。

表：新城悅服務(wù)回購股份情況

數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管整理

2021年9月9日融創(chuàng)服務(wù)發(fā)布公告回購100萬股，回購價(jià)格每股17.24-17.58港元，涉資1747.94萬元；9月15日再次耗資4694.55萬港元回購300萬股，回購價(jià)格每股14.96-16.32港元。

世茂服務(wù)則發(fā)布公告稱，公司于2021年9月16日購回但尚未注銷股份50萬股，已發(fā)行股份占有關(guān)股份發(fā)行前的現(xiàn)有已發(fā)行股份數(shù)目為0.0212%，每股價(jià)格最高為13.68港元，每股價(jià)格最低為13.4港元，付出總額為678.45萬港元。

在資本市場開始出現(xiàn)回調(diào)的過程中，市場頻發(fā)企業(yè)大宗收并購事件。根據(jù)克而瑞物管&中物研協(xié)監(jiān)測，本月上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)對外公告收并購事項(xiàng)新增18起，交易金額135.11億元。

提及收并購，今年首當(dāng)其沖的便是碧桂園服務(wù)：2月25日，以48.47億元收購藍(lán)光嘉寶服務(wù)64.62%股權(quán)，開創(chuàng)首例上市物企間的并購，48.47億元的價(jià)格也創(chuàng)下了彼時(shí)業(yè)內(nèi)的收購記錄。9月20日，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告稱以不超過100億元收購富力物業(yè)，9月28日，發(fā)布公告稱以不超過33億元收購彩生活服務(wù)核心資產(chǎn)鄰里樂控股。

相較于大開大合的碧桂園服務(wù)，萬物云則是走上了平臺化轉(zhuǎn)型之路。別樣的合作模式也吸引了行業(yè)大量的目光。8月5日，陽光城公告稱，以陽光智博100%股權(quán)投資萬物云并換取其4.8%股權(quán)。此外，雙方保留合作身份進(jìn)行資源互換，通過成立合資公司承接未來新增交付的項(xiàng)目。9月中旬，伯恩物業(yè)加盟萬物云。去年達(dá)成合作的萬盈服務(wù)也于中秋節(jié)前夜遞交了招股書。

表：近期物企收并購情況

數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管整理

究其緣由，一方面是因?yàn)橘Y本的介入加速了行業(yè)的整合，也擠壓了中小企業(yè)的生存空間，行業(yè)分化日益嚴(yán)重。另外一方面是因?yàn)楦劢凰鲜虚T檻的提高，使得未趕上之前風(fēng)口的企業(yè)處境尷尬。

從規(guī)模上看，截至2021年年中，47家上市物企總在管面積達(dá)52.4億㎡，其中5家企業(yè)在管面積超3億㎡，16家企業(yè)在管面積超1億㎡，頭部企業(yè)與尾部企業(yè)在管規(guī)模差異高至378倍。

從估值上看，規(guī)模與模式導(dǎo)致了上市物企的PE分化。在管面積1億㎡以上、1千萬至1億㎡、1千萬㎡以下企業(yè)的平均PE有較大分化，大規(guī)模企業(yè)估值表現(xiàn)顯著優(yōu)于普通企業(yè)。此外，物管+商管模式企業(yè)平均PE約為傳統(tǒng)物管模式企業(yè)的1.51倍。

因此，部分物業(yè)企業(yè)開始從尋求上市到收并購風(fēng)向轉(zhuǎn)換，如陽光智博與萬物云達(dá)成股份置換協(xié)議，9月16日撤回了港交所上市申請。

從目前市場情況來看，隨著監(jiān)管的趨嚴(yán)與服務(wù)同質(zhì)化的加劇，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在資本市場上的火熱也逐漸趨于冷靜，在此情形下，強(qiáng)者恒強(qiáng)的的行業(yè)格局逐漸顯現(xiàn)，中小物企彎道超車的機(jī)會(huì)愈發(fā)渺茫。

在過去的一年中，政策端不斷釋放、傳遞信號，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓寬服務(wù)邊界，積極探索“物業(yè)+養(yǎng)老”、“物業(yè)+托幼”、“物業(yè)+美居”等多元的服務(wù)模式，旨在為居民生活提供多樣化的社區(qū)服務(wù)，從而滿足當(dāng)前居民日益變化的生活需求。不斷變化的需求促使物業(yè)服務(wù)業(yè)不斷打破邊界，向新的領(lǐng)域延展，物管賽道空間持續(xù)擴(kuò)張。

因此，對于管理規(guī)模尚小，品牌競爭力較弱的企業(yè)，在自身區(qū)域內(nèi)深度挖掘，或是加碼布局專業(yè)領(lǐng)域，在為客戶提供高質(zhì)量服務(wù)的理念下實(shí)現(xiàn)差異化突圍或是一種選擇。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 大宗收并購事件頻發(fā)，物企從尋求上市到收并購風(fēng)向轉(zhuǎn)換