我眼中的城市更新 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：我眼中的城市更新
來源：我眼中的城市更新
前言
近段時間以來，認(rèn)識接觸了不少村集體的朋友，既有來自深圳，也有來自東莞。
受疫情和中美貿(mào)易沖突的外貿(mào)出口降低不少，部分工廠搬遷停業(yè)甚至倒閉現(xiàn)象也不鮮見。在一定程度上導(dǎo)致以往依賴土地和物業(yè)收租的村集體收入劇減。
同時，進(jìn)入城市更新行業(yè)這么多年，尤其在與地方政府一些朋友在閑聊中，也是不斷思索村集體在城市更新中究竟扮演什么樣的角色？
僅僅是坐享其成的旁觀者還是深度參與者？
下面簡單談?wù)劚救说囊恍┫敕ê徒ㄗh，希望對村集體的朋友，尤其是具有開拓開明心態(tài)的村集體領(lǐng)導(dǎo)和年輕人拓寬一點思路，帶動村集體的發(fā)展。
同時，希望也能對開發(fā)商朋友解決拆遷問題有所觸動。如有不妥或缺漏之處，請多多包涵。
01城市更新的本質(zhì)和內(nèi)涵
唯有對其本質(zhì)和內(nèi)涵認(rèn)識更深，才能更好的換位思考，拓寬解決問題的思路。
城市更新的本質(zhì)和內(nèi)涵就是村集體、市場主體尤其開發(fā)商、地方政府、被拆遷戶小業(yè)主及其他利害關(guān)系人等多方利益群體不斷在博弈中，形成統(tǒng)一戰(zhàn)線，做大蛋糕后，分享蛋糕的過程。
02村集體概況
村集體在中國大陸的現(xiàn)狀，首先是村民基層自治組織，其次是基層政府組織的下設(shè)機構(gòu)。
第三很多地方村集體也改制成為市場化運作的公司，尤其沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，基本都深度參與了各地的市場經(jīng)濟進(jìn)程中。
如江蘇江陰華西村、山東龍口東江鎮(zhèn)南山村、江蘇江陰夏港鎮(zhèn)長江村、陜西寶雞東凌村、上海閔行區(qū)九星村、山東臨沂沈泉莊村、江蘇張家港永聯(lián)村、山東鄒平縣西王村、浙江杭州航民村、吉林四平紅嘴村。
就深圳來說，崗廈、蔡屋圍和大沖為代表的繁華商圈。
以大芬油畫村、觀瀾版畫村、甘坑客家小鎮(zhèn)等特色發(fā)展產(chǎn)業(yè)村；
以上步村、懷德村和南嶺村等為自我發(fā)展。
早期村集體一般集資建設(shè)廠房，統(tǒng)建樓收租。
后搭政策的便車興辦實業(yè)，有些村集體形成了特色的產(chǎn)業(yè)如大芬村。
現(xiàn)在隨著實業(yè)較為蕭條，興起城市更新，又紛紛加入城市更新；
典型的如懷德股份自己成為開發(fā)商。
南嶺村號稱中國第一村，早就謀劃產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，設(shè)立了南嶺牛津生物醫(yī)學(xué)研究院，發(fā)起私募基金，涉及股權(quán)投資包括人工智能、機器人大數(shù)據(jù)等新興行業(yè)。
03以往村集體扮演的角色
在深圳更新項目實踐中，絕大多數(shù)村集體以往包括現(xiàn)在都處于一個較為尷尬的角色，更新開發(fā)盤活的本村或本村占大部分的集體資產(chǎn)，但是村集體在更新項目開發(fā)過程中僅僅是按照各種集資政策程序履行自己的義務(wù)，基本上很少介入更新項目開發(fā)過程中。更多是屬于坐享其成旁觀者，絕大部分除了在拆遷談判、集體資產(chǎn)處置過程中有所參與，有所了解，對其他方面基本沒有動力也沒有一個清晰的認(rèn)知。
如更新項目涉及的稅務(wù)籌劃、開發(fā)報建、投融資、規(guī)劃設(shè)計、拆遷談判、工程施工、成本概算、項目研判、風(fēng)險把控等等基本都不參與，或者說參與的僅僅是集體資產(chǎn)的處理。據(jù)了解，甚至很多村集體對集體資產(chǎn)的處理都比較模糊。
當(dāng)然還有其他問題，在此就不便多提。
04以往村集體扮演角色存在的問題
正是因為以往村集體在更新項目中少參與少介入。
導(dǎo)致村集體對更新項目的開發(fā)流程不熟，更新基本政策不了解，無法掌握開發(fā)進(jìn)度，對開發(fā)的成本很難把控，甚至對集體資產(chǎn)的評估都難以深入的認(rèn)定和評估。
導(dǎo)致與市場主體開發(fā)商的合作存在認(rèn)知不明，容易引發(fā)爭議，集體資產(chǎn)問題也容易引發(fā)群體性事件。
對地方政府的集體資產(chǎn)管理部門而言是一個巨大的難題。
一方面集資政策或管理上太嚴(yán)導(dǎo)致項目難以推進(jìn)，難以發(fā)展地方經(jīng)濟和解決社會問題。另一方面太松容易引發(fā)各種腐敗問題，引發(fā)各種爭議甚至導(dǎo)致村民群體性事件。
對一般村集體村民而言，
如果當(dāng)?shù)匚挥诜比A地區(qū)或交通地理位置較優(yōu)越地區(qū)，更新拆遷與否，對其而言影響不大，反正不更新不拆遷，一樣可以正常收取租金維持高品質(zhì)生活。
05更新項目中開發(fā)商面臨的最大難題
在城中村更新項目中，開發(fā)商面臨的最大難題基本都是拆遷。
尤其是市場主導(dǎo)下的深圳更新。
即便在廣州等地以政府為主導(dǎo)的拆遷模式下，政府出臺拆遷標(biāo)準(zhǔn)，拆遷也是每個開發(fā)商面臨的一大難題。
即便開發(fā)商聘請了專業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人，也要耗費幾年甚至十年八年時間，與巨大的資金人力物力成本。
拆遷之所以難
難在開發(fā)商作為外來者
很難被當(dāng)?shù)卮迕袼湃?/p>
不熟悉當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人情
缺乏對當(dāng)?shù)赝恋胤慨a(chǎn)尤其一些歷史遺留問題的了解
尤其不了解每個村民拆遷戶的家庭情況收入來源性格愛好期望訴求等具體情況，很難投其所好對癥下藥，面臨眾多村民被拆遷戶的圍剿，陷入人民戰(zhàn)爭的汪洋大海中。
06以往開發(fā)商的做法
在城中村的城市更新中。
無論是意愿征集、項目申報、歷史用地處置、資產(chǎn)評估、不動產(chǎn)確權(quán)、測繪、拆遷談判、不動產(chǎn)回遷等，都涉及村集體村民。
在建立項目部之后也會組建以開發(fā)商為主以村民（村里常住村民，威望較大，人脈較廣，有村領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系的村民）為輔的拆遷談判團(tuán)隊。
這樣的好處是一方面有了這些村民熟人帶路，便于開發(fā)商更快更好建立與村集體的合作關(guān)系，減少溝通成本，加快更新項目推進(jìn)進(jìn)度。
其次，據(jù)了解，為了加快更新的進(jìn)度，在按更新集體資產(chǎn)政策規(guī)定的繳納保證金給村集體的同時，為了解決某些尤其與村集體前期合作的問題，有些開發(fā)商不得不以顧問費或其他勞務(wù)協(xié)作費等方式，額外支付一筆費用給村集體。
有一些小開發(fā)商本身不具有組建拆遷團(tuán)隊的實力，或一些上市公司央企之類的大開發(fā)商為了降低自己的風(fēng)險，降低人力成本也比較樂意將拆遷談判業(yè)務(wù)外包給市場上專業(yè)拆遷團(tuán)隊。
07存在的問題
（一）很多政府尤其集體資產(chǎn)管理部門的政策為了避免暗箱操作，確保集體資產(chǎn)盡可能的增值保值，保障村民的知情權(quán)，確保其他村民的利益都限制開發(fā)商收買村民或借助顧問費協(xié)作費等地某種意義上收買村民的行為。
另一方面會導(dǎo)致其他村民的不滿，為何開發(fā)商聘請這些人參與城市更新，領(lǐng)取相關(guān)報酬，是否存在暗中輸送利益，為什么不請他們？
實際上對整個更新項目來說，這些看起來小事情小細(xì)節(jié)，都容易引發(fā)爭議和個別村民的不滿，對更新項目推進(jìn)尤其拆遷有所不利。
當(dāng)然，最好的是城市更新管理部門業(yè)務(wù)上由上級垂直部門指導(dǎo)，但屬于當(dāng)?shù)卣M成部門，否則很難與其他政府職能部門予以協(xié)調(diào)，很難在短期內(nèi)開展相關(guān)工作。
（二）對于為了確保獲得更新項目，解決某些前期合作問題，以顧問費或其他勞務(wù)協(xié)作費等方式提供給村集體的合作經(jīng)費，也存在管理漏洞和問題。
對某些開發(fā)商來說，無償提供給村集體的費用，按理來說是對村集體是好事，是福利，也是屬于集體資產(chǎn)的一部分。
但是就村集體來說，這筆不明不白的意外之財，也是一個風(fēng)險點，哪怕這筆錢納入村集體賬戶，不分紅。但是
為何收取這個開發(fā)商的費用？
為何不收取其他開發(fā)商的費用？
政策上是否有所風(fēng)險？
集體資產(chǎn)管理部門是否知情？
很難說清楚來源或接受這筆費用的合法合理依據(jù)，是否存在暗中指定合作方的嫌疑，規(guī)避集體資產(chǎn)招拍掛的嫌疑。類似刑法中貪腐巨額資產(chǎn)不明來源罪。
在實踐中，村集體也擔(dān)心這額外的收入說不清道不明，引發(fā)爭議，尤其近些年集體資產(chǎn)管理部門對村集體集資管理日益嚴(yán)格。
即便更新項目涉及集體資產(chǎn)都招拍掛，表面是獲益很多，但僅僅可以單純從拆賠方案中獲得經(jīng)濟利益補償，無法獲得更多的其他利益，較為被動。
基本上屬于坐享其成的旁觀者，很多村民根本不了解什么叫城市更新，除了極少數(shù)村領(lǐng)導(dǎo)干部的七大姑八大姨有參與拆遷談判外，其余的大部分村民基本都屬于被動的角色，靜待開發(fā)商前來拆遷談判。
眾所周知，部分本地村民很多基本宅家中無所事事，甚至很多接受高等教育及海歸都過于依賴村集體分紅和房產(chǎn)收租為生。
據(jù)了解，本地村民主要就業(yè)途徑，一般在當(dāng)?shù)亟值擂k、社區(qū)等基層政府部門，另一些多在村里負(fù)責(zé)環(huán)衛(wèi)保衛(wèi)等工作，工資收入普遍低下，且上升空間嚴(yán)重不足。
當(dāng)然不可否認(rèn)，還有不少本地村民也很努力在市區(qū)在市場在社會中拼搏奮斗的。
這樣一來，開發(fā)商聘請的村領(lǐng)導(dǎo)干部的七大姑八大姨，也容易引發(fā)其他的異議和詬病，為何不請他們，卻只請某些有關(guān)系的呢？
類似這樣的不滿，容易造成村集體內(nèi)部的矛盾。
往往這些看起來的小事，都會拿到村集體大會上公開討論，引發(fā)村集體內(nèi)部爭議。
《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》（草案）
《關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》｛粵府（2019）71號｝都在有強化行政司法保障，推動解決釘子戶問題，但是以往村集體屬于旁觀者心態(tài)，很少主動介入，單純開發(fā)商或政府力量，也是上有政策下有對策，難以落實。
對開發(fā)商來說，為了盡可能的降低稅費，必須盡可能的提供更多的發(fā)票。
但是在拆遷談判的實踐中，往往有一些支出的費用是無法提供相關(guān)發(fā)票。
因此，也難以納入成本，無法盡可能的降低稅費。
拆遷談判涉及眾多被拆遷戶，涉及村集體、村民、其他產(chǎn)權(quán)業(yè)主等等，涉及眾多紛繁復(fù)雜的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問題如紅本、綠本、無本、查封抵押等等，流程復(fù)雜如測繪、確權(quán)、前期摸底調(diào)查、拆賠協(xié)議和拆賠標(biāo)準(zhǔn)的制定，簽約及回遷等諸多難題。
因此，很多開發(fā)商寧愿將拆遷談判業(yè)務(wù)外包，尤其外地的開發(fā)商。
08解決方案
（一）主要原則：
村集體在城市更新項目中所扮演的角色必須從坐享其成的旁觀者變成實質(zhì)的參與者，從極少數(shù)村領(lǐng)導(dǎo)干部七大姑八大姨組成的散兵游勇烏合之眾轉(zhuǎn)變成村集體公司運作。
（二）具體業(yè)務(wù)：
即開發(fā)商將整個拆遷談判業(yè)務(wù)外包給村集體。
當(dāng)然開發(fā)商需要提供部分技術(shù)力量和資金方面予以支持。
（三）優(yōu)勢：
① 拆遷談判外包有助于增加村集體的收入。
② 村集體拆遷自己本村集體和村民物業(yè)更容易拆遷。
③ 如果能加上村集體的力量，拆遷談判業(yè)務(wù)外包給村集體，可以充分調(diào)動村集體的積極性。
④ 村集體的加入，有利加快更新進(jìn)度，對地方政府也有利，避免項目拖延延誤，有利村集體扶貧奔康維護(hù)基層的穩(wěn)定有序。
⑤ 村集體承接開發(fā)商外包的拆遷談判業(yè)務(wù)，表面上開發(fā)商要多出一筆費用，實際上村集體拆遷本村房產(chǎn)物業(yè)，效率更高，無形中更節(jié)省了時間，避免了不必要的過渡費損失，從根本上節(jié)約了成本。
⑥ 更容易解決釘子戶問題。本村集體既然作為整個更新項目的實質(zhì)參與方，承接了拆遷談判的外包業(yè)務(wù)。釘子戶的存在直接就損害了村集體的本身利益，村集體借助司法行政手段方式更合理。
⑦ 對開發(fā)商來說，以往一些拆遷的合理合法票據(jù)都難以獲得。將拆遷談判外包給村集體后，票據(jù)也就不再是問題。
（四）劣勢：
第一、村集體缺乏拆遷經(jīng)驗和技巧，相關(guān)村集體村民需要進(jìn)行必要的培訓(xùn)。
第二、怎么承接開發(fā)商外包的拆遷談判業(yè)務(wù)？需要相關(guān)集體資產(chǎn)管理部門出臺相關(guān)的政策予以支持鼓勵，需要相應(yīng)的流程規(guī)范保障順利推進(jìn)落實。
09解決方案
正如上述所提及，很多村集體都形成公司化運營，開辦工廠，興辦實業(yè)，對外投資，那么承接開發(fā)商外包的拆遷談判業(yè)務(wù)，理論上應(yīng)當(dāng)具有可行性。
但是集體資產(chǎn)屬于較為敏感的類型，經(jīng)營不當(dāng)導(dǎo)致村集體村民爭議甚至引發(fā)群體性事件，必須重視。初步總結(jié)以下幾點注意事項供參考：
（一）村集體組建拆遷團(tuán)隊正規(guī)公司與開發(fā)商合作介入并承接拆遷談判業(yè)務(wù)。首先其必須經(jīng)當(dāng)?shù)丶w資產(chǎn)管理部門認(rèn)可并嚴(yán)格按照集體資產(chǎn)相關(guān)管理規(guī)定公開公正表決。
（二）相關(guān)的拆遷費用必須納入村集體賬戶，統(tǒng)一專款專用。
（三）必須避免與開發(fā)商對賭，形成巨大的虧空，損害村集體資產(chǎn)及利益。
（四）必須結(jié)合本村的具體情況，因地制宜。具備一定的人力物力及拆遷經(jīng)驗方可承接外包拆遷談判業(yè)務(wù)。
10一些關(guān)于村集體未來的發(fā)展思索
寫公眾號文章以來尤其近期不斷接觸一些村集體的朋友，無論深圳還是東莞、佛山、廣州，這些朋友都在思索未來村集體經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展問題。
近些年，隨著實體經(jīng)濟的萎靡不振，導(dǎo)致村集體依賴的廠房和物業(yè)甚至農(nóng)民房收租都日益緊張。這也是為什么很多村集體紛紛希望與開發(fā)商合作進(jìn)行城市更新的主要動機之一。
拆除重建類的城市更新對于一般的村集體而言，基本都是一錘子買賣，未來20年再更新改造基本不現(xiàn)實，畢竟現(xiàn)在更新后的普遍容積率都不低。
因此，如何解決村集體未來的可持續(xù)發(fā)展問題，繼續(xù)擴大集資資產(chǎn)就值得各地集體資產(chǎn)管理部門的考慮了。
如果村集體承接開發(fā)商外包拆遷談判業(yè)務(wù)順利，是否有可能繼往開來，成為專業(yè)拆遷談判公司？繼續(xù)拓展其他地區(qū)、其他城市甚至其他省份的更新拆遷談判業(yè)務(wù)呢？
村集體承接開發(fā)商外包的拆遷談判業(yè)務(wù)，各有利弊，但綜合來說，坐山吃空始終都不是好辦法，市場風(fēng)險處處有，始終要面對。
11建議呼吁
近些年政府都在鼓勵村集體自行改造，但在實踐中，村集體缺乏資金實力、缺乏人才、缺乏運營能力，尤其缺乏操盤經(jīng)驗，自行改造難度太高。
術(shù)業(yè)有專攻，與其鼓勵村集體自行改造不如先從允許鼓勵支持村集體承接外包拆遷談判業(yè)務(wù)更為現(xiàn)實。
其次，呼吁政府加強對村集體村民的城市更新培訓(xùn)工作。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“我眼中的城市更新”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
原標(biāo)題： 關(guān)于村集體承接拆遷談判業(yè)務(wù)的探討
