作者：盧鵬

來源：商業地產與法務（ID：SYDCFL）

商業地產地產項目的租金，是一個不斷變動的數值，其取決于商業地產項目的榮與衰。目前在國內商業地產項目，租金且不斷增長的模式是否正確？是否合理？本文介紹一下商業地產項目是從何角度來設定項目租金的方式與驗證手段。

（一）設定租金主要是考慮到三方面

1、項目所在地的商圈租金水平

即對自身項目周邊的同類競品商業概況去類推估值以供參考。通常會對競品目標租金水平對比分析，以及不同行業承受租金水平及承租面積對比分析等，結合自身項目商戶組合布局租金條件的制訂、各樓層商戶組合布局及業種分配比例、各樓層商戶目標客戶、確定租賃條件的制訂，最終確定各樓層的租金方案。這種方式最是簡單粗暴，但是也是最經濟。

2、承租人的經營承受能力

這就要求租金的設定前，必須了解各個業態的承租水平或毛利率，預估該類業態的承租能力。這種方式對于經營者要求極高，且要求有著準確價值判斷。

通用公式：  

年租金=年營業額*承租水平

租金單價=年租金/12/30/租賃面積

注：餐飲類中快餐承租水平較高，一般為營業額的8%-12%。大型餐飲承租水平略低于快餐類，約為營業額的7%-8%。

超市：為營業額的2%-3%左右。

3、商業項目的投資回報率要求

這三項要求，其實是在做出分項調研和測算后，進行統合考量的。由此方能進行下一步推導，決不能僅僅只看一項就貿然決策。

（二）租金推導方式

1、租金水平類比法，以項目所在區域商圈，以及同城各大零售商圈的平均租金水平為基礎，推測本項目商圈與本項目的租金水平。租金水平的高低，是所有商家設店選擇商圈的重要因素之一。

2、保本保利定價法，即以實際承租人的租金承受能力為基礎，分析典型業種在一定成本下的損益平衡點。因為只有多數承租人有贏利有收益，商業地產項目才能長期支付租金并進行提升。同時承租人在開店經營前，通常會對開業后的營業額、租金、保本保利點作初步測算，并測算倒推是否能夠承擔得起相應租金。

4、投資收益分析法，通常是以該商業地產項目的銷售價格水平推算預期實現的租金水平。

二、租金價格的設定前提

（二）以擬入駐商戶的均價價格錨定，即以零售類、服飾等品牌店鋪的產品均價作為租金價格對標標的，而餐飲、娛樂、服務類的租金，則根據樓層租金和項目實際情況作出相應調整。

三、商業地產項目收費方式

通常國內商業地產項目收取費用，按照類型的不同而有所不同。例如購物中心類的收費目一般是租金、物業管理費、運營推廣費和水電燃氣費。而寫字樓項目則是租金、物業管理費、空調照明延時費。對商業街產品，則是租金、物業管理費、水電燃氣費等。在此以購物中心為例，說一下商業地產中的租金類型：

（一）固定租金模式

（二）提成租金（也稱為：扣率租金、扣點租金或抽成租金）

（三）固定租金+提成租金模式

以上模式適用的條件不同，比如零售類業態在運營方式上均存在這三種模式。主力店以提成租金模式居多，而生活服務、娛樂休閑類則以采用固定租金模式居多，餐飲服務類以前以固定租金模式為主，這兩年也有很多家采用固定租金+提成租金模式的。

四、影響租金水平的關鍵因素

（一）項目周邊供求關系

商業地產項目的最終租金價格，決定性因素是項目本地區及本商圈商業發展水平，尤其是商圈價值的認定。在此，我將商圈分為三種：比如增量商圈、穩定商圈、塌陷商圈等形態。

1、增量商圈是指商圈已形成，且客流、市場在不斷增加的商圈。比如北京的CBD區域，隨著寫字樓、商場等項目的不斷增加，以及人口的不斷集中，導致商圈還處于增長中，在此類的商圈中的商業需求仍不斷的被制造出來。舉例來說，在此情形的商圈中，由于人口導入后，餐飲需求會持續旺盛，所以租金仍然有增長性。

2、穩定商圈中是指地塊區域已近飽和狀態，貿然再加入商業項目會造成商圈內商業生態的波動情形。在此類商圈中的經營壓力非常大，需要比拼項目的硬件因素（如空間、動線、環境等），也需要比拼軟件因素（如調性、品牌、運營等），這會直接使得租金難以快速增長，反而可能會加大運營成本。但此種商圈的好處是租金長期利益可見且比較穩定，非常適合進行項目進行金融化測算。

3、塌陷商圈是指由于某種原因導致商圈萎縮或衰退，在這種商圈中一定會存在惡性競爭、持續衰落的情況。一旦增加有新項目，便會使得整個商圈中類似項目中的商戶盈收下滑，此時別說漲租金了，能維持租戶不走就已是很優秀的業績。

（二）承租戶的產品與銷售能力

所有承租戶的銷售能力，在后期經營中能否實現，取決于自身產品、營銷方式與店鋪所在位置這三個決定性因素。該三者只要能占據兩項，基本就足以保障企業的發展與生存。但這涉及到極其復雜的認知和體系，所以本文不在此展開。

簡要說，就是承租戶能否認可租金并長期跟隨項目成長，自身的產品與營銷方式是否強大也有著很深的關聯，這就要求商業地產項目在招徠承租戶時就需要進行一系列的甄別和認定工作，否則會影響項目的租金收益。

五、租金定價驗證

年度總收入=年租金收入（項目總投資×%，一般為8%-12%）+固定成本（如：人力、行政、財務、物管、資產折舊等）+變動成本（如：營運、招商、市場推廣費8%）+各種稅費 (如所得稅、房產稅、租賃稅等)+資產折舊（如：工程改造分攤費）+年度掉鋪率20%-30%，公式為：年租金收入×（1+20%）。 加3個月免租期，公式為：（年租金收入/12）×3。加前期開辦分攤費等+其它費用等

然后設定樓層租金系數，測算樓層租金占百分比：

最后與市場調研租金水平進行對比，并判斷自身項目租金是否合理。

由于商業地產項目在首年租金價格會根據業態、品類、品級、商圈、競品等多因素影響，所以租金后在后期進行調整。因此租金體系是參考性價格，在實際執行過程中，將有適當提高或降低。同時，對于商圈穩定和項目發展來說，首要問題是要盡快吸引優質商家進駐，實現既定定位和規劃，并在保持商家穩定經營的基礎上，與商家一起共同做旺市場。所以，新項目前期應當以相對較低租金入市，以求達到低開高走的效果。

最后，由于商業地產中租金雖然重要，但更重要的是項目運營因素。一個好的商業地產項目能夠保持租金的合理增長，在前期是取決于項目位置、規劃和人口，然而后期一定是被項目運營能力所左右。這是目前國內商業地產中最不被看重的因素，也正是很多項目難以為繼的因素。即便有數百座項目，缺失了運營，依然會存在大量的閉店、逃逸情況，不利于項目的長期發展，更不要妄想能以REITs形式上市。

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原標題： 商業地產如何設定租金？