丁祖昱評樓市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：X編輯
來源：雷達 Finance（ID：radarcj）
看似亮眼的財報背后，也存在諸多隱憂。上半年，公司歸母凈利潤為30.03億，同比增幅8.46%，這是建立在2020低基期的基礎上。此外，公司融資成本，從2020年中報的3.81億元，躍升至7.92億元，同比大增107.8%。年初至今，公司累計市值蒸發(fā)75.62億港元。
2021年上半年，佳兆業(yè)合約權益金額為638.54億元，其中51%的合約銷售金額來自大灣區(qū)，2021上半年確認銷售金額為276.66億元，確認銷售金額方面也有63%的比重是來源于大灣區(qū)。
報告期內，佳兆業(yè)凈負債率為93.7%，現(xiàn)金短債比為1.53倍，剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為69.9%，佳兆業(yè)的“三道紅線”全部轉綠達標。
不過，看似亮眼的財報背后，也存在諸多隱憂。上半年，公司歸母凈利潤為30.03億，同比增幅8.46%，這是建立在2020低基期的基礎上。
年初至今，公司累計市值蒸發(fā)75.62億港元。
全年1300億的銷售目標完成49%，歸母凈利潤呈現(xiàn)走低趨勢
中報顯示，截至2021年6月30日止，佳兆業(yè)2021年上半年實現(xiàn)總收益300.65 億元，同比增長34.8%，上半年佳兆業(yè)毛利為 92.78 億元，同比增長 23.1%，期內毛利率為 30.90%；歸母凈利潤為30.03億，同比增幅8.46%。
2019年和2020年，公司歸母凈利潤同比增速分別為67.05%和18.56%。整體來看，公司歸母凈利潤有走低趨勢。
收益組成來看，2021年上半年佳兆業(yè)物業(yè)銷售的收入為276.66億元，遠超其他板塊的收益，物業(yè)管理服務錄得9.83億元，租金收入為1.52億元，酒店及餐飲業(yè)務收益為1.39億元，戲院、百貨店及文化中心業(yè)務的收益為1.21億元，水陸客貨運業(yè)務收益為2.15億元，健康業(yè)務為2.65億元，其他方面的收益為5.24億元。
報告期內，佳兆業(yè)新增土地項目總15個，權益建筑面積為246萬㎡，權益比為79%，項目貨值為1031億元，權益代價約252.15億元，項目土地面積為186萬㎡。
2021年上半年佳兆業(yè)合約權益金額為638.54億元，同比增長77.2%，年復合增長率為15%；合約銷售面積達380.6萬㎡，同比增長79.6%，年復合增長率為17%；期內合約銷售平均售價為16778元/㎡，長三角地區(qū)以26409元/㎡的均價排名第一，大灣區(qū)、華西等區(qū)域合約銷售均價分別為19065元/㎡、13116元/㎡。
上半年佳兆業(yè)的確認銷售金額也實現(xiàn)了快速增長，2021上半年確認銷售金額為276.66億元，去年同期為206.39億元，同比增幅為34%，年復合增長率為12%。上半年佳兆業(yè)確認銷售面積為144.1萬㎡，確認銷售均價為19200元/㎡，確認銷售金額56%來自一線城市。
2021年佳兆業(yè)定下了全年1300億的銷售目標，截至今年上半年，佳兆業(yè)已經(jīng)完成全年目標的49%，下半年若想達標需完成剩余的51%，2021年下半年預計可售貨值為1270億元，預計可售面積為690萬㎡。
02
創(chuàng)立之初，佳兆業(yè)從深圳布吉片區(qū)出發(fā)，后將市場擴大至全深圳，2005年先后拓展至東莞、廣州、成都、珠海、無錫、惠州、上海、長沙等9個城市，在珠三角地區(qū)占據(jù)領先地位，2009年佳兆業(yè)加速擴張的步伐，布局輻射至珠三角、長三角、華中、成渝、環(huán)渤海五大主要經(jīng)濟區(qū)域。
2021年上半年，佳兆業(yè)合約權益金額為638.54億元，其中51%的合約銷售金額來自大灣區(qū)，長三角地區(qū)、華西地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)及華中地區(qū)分別貢獻20%、12%、10%、7%。大灣區(qū)以明顯高于其他地區(qū)的比重成為佳兆業(yè)合約銷售金額的重要來源地區(qū)，確認銷售金額方面佳兆業(yè)也有63%的比重是來源于大灣區(qū)。
截至2021年上半年，佳兆業(yè)在全國共擁有233個房地產(chǎn)項目，覆蓋51個城市，土地儲備約3110萬㎡，大灣區(qū)以1923萬㎡的儲備面積占到佳兆業(yè)整體土地儲備的61.8%，再細分到城市來看，深圳、廣州作為佳兆業(yè)多年來一直努力深耕的重點城市，土地儲備占到整個大灣區(qū)市場的35.3%。
報告期內，佳兆業(yè)新增15個土地項目，其中大灣區(qū)新增土地占整體新增土地的63%，華中地區(qū)新增土地占整體新增土地的18%，長三角、環(huán)渤海地區(qū)新增土地分別占整體新增土地的12%、7%（按收購土地權益建筑面積計算）。
從各項數(shù)據(jù)來看，大灣區(qū)是佳兆業(yè)盤踞多年的“老家”，佳兆業(yè)在大灣區(qū)的投入及儲備都占到較大的比重，但較為依賴大灣區(qū)或在一定程度上限制佳兆業(yè)在全國的整體布局，容易形成區(qū)域性的特點。
從業(yè)務方面來看，城市更新則是佳兆業(yè)的一張王牌，城市更新是佳兆業(yè)自創(chuàng)立以來一直重點發(fā)展的業(yè)務，城市更新也幫助佳兆業(yè)一步步從深圳沖向大灣區(qū)。
自公司成立以來，佳兆業(yè)成功轉化43個城市更新項目，轉化面積近1600萬㎡，改造項目主要集中于深圳、廣州、上海、香港等一線城市。
報告期內，佳兆業(yè)新增15個城市更新項目，仍有213個城市更新項目還未納入土儲，城市更新項目的占地面積達5370萬㎡，其中大灣區(qū)的儲備占比逾99%。
報告期內，佳兆業(yè)已經(jīng)成功轉化位于深圳、廣州、湛江三地的三個城市更新項目，已轉化的可售面積達到113萬㎡，轉化的可售貨值約727億元，且全部位于大灣區(qū)。
上半年佳兆業(yè)城市更新的權益建筑面積已占到整體的33%，達246萬㎡，同比增長9%，憑借著在城市更新方面的突出表現(xiàn)，佳兆業(yè)也對外公開連續(xù)三年被評為中國房地產(chǎn)城市更新優(yōu)秀企業(yè)的第一名。
佳兆業(yè)對此表示，未來在城市更新項目方面，將加速城市更新轉化，通過加大城市更新貢獻提高盈利能力，把握利好城市更新政策。
業(yè)內人士分析認為，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到后半程，增量市場將逐步向存量市場過渡，城市更新將在土地紅利逐漸消失的大環(huán)境下，成為房地產(chǎn)企業(yè)新的利潤增長點。
03
“三道紅線”全部達標
2020年8月，住建部、央行在京召開的房地產(chǎn)企業(yè)座談會指出，為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務增長，設置“三道紅線”，這也成為了眾多房地產(chǎn)企業(yè)頭上的一道“緊箍咒”。
報告顯示，2021年上半年，佳兆業(yè)的現(xiàn)金及銀行存款為487.4億元，總借貸維持在1238億，其中，境內銀行貸款、非銀貸款總計468億元，占到總借貸的38%，境外優(yōu)先票據(jù)、銀行貸款及其他總計770億元，占到總借貸的62%。
報告期內，佳兆業(yè)凈負債率為93.7%，現(xiàn)金短債比為1.53倍，剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為69.9%。佳兆業(yè)自2017年至2021年上半年，持續(xù)降低凈負債率及剔除預收款后的資產(chǎn)負債率，兩項數(shù)據(jù)分別從從300%、83.7%降至93.7%、69.9%。
通過在降負債等方面的努力，佳兆業(yè)取得明顯成效，截至2021年6月30日，佳兆業(yè)的“三道紅線”全部轉綠達標。
佳兆業(yè)對此表示，2021年下半年將聚焦經(jīng)營利潤提升，深入推進精細化管理：在合約銷售方面，加快項目周轉，提高合同銷售額和收入；在成本控制和風險管理方面，會謹慎選擇投資機會，加強成本控制和風險管理，持續(xù)優(yōu)化數(shù)字科技及精細管理；在現(xiàn)金流方面，將專注于加強流動性，并持續(xù)推進去杠桿。
04
官網(wǎng)顯示，佳兆業(yè)集團控股有限公司是中國大型綜合性投資集團，成立于1999年，總部位于香港，2009年12月在香港聯(lián)交所成功上市，股票代碼：1638.HK。目前，佳兆業(yè)集團旗下?lián)碛?0多家集團及專業(yè)公司，分公司超100家，員工數(shù)超17000人，總資產(chǎn)約3100億元人民幣。
目前公司業(yè)務已覆蓋粵港澳大灣區(qū)、京津冀協(xié)同發(fā)展區(qū)域、長江經(jīng)濟帶等主要經(jīng)濟區(qū)域，進駐全國超50個重要城市；業(yè)務板塊涉及城市更新、健康醫(yī)療、旅游、文體科技、物業(yè)管理、航海運輸、商業(yè)運營、酒店運營、科技產(chǎn)業(yè)、足球俱樂部及國際教育等。
值得一提的是，佳兆業(yè)旗下?lián)碛卸嗉疑瞎?，佳兆業(yè)集團（1638.HK）、佳兆業(yè)美好（2168.HK）、佳兆業(yè)健康（0876.HK）、佳兆業(yè)資本（0936.HK）、佳云科技（300242.SZ）等。
上半年，公司融資成本為7.92億元，較2020年同期增長107.8%，增加主要是資本化融資成本金額較2020 年同期相對較少。
根據(jù)公司2020年財報，去年佳兆業(yè)的融資成本為18.18億元，較2019年的2.19億元增加了16億元，增幅高達732%。佳兆業(yè)給出的解釋為：由于2020年的平均借款結余較高，導致利息開支總額增加，且資本化融資成本較去年相對減少。實際上，財務指標及債務結構都影響了佳兆業(yè)的融資成本。
據(jù)報告顯示，佳兆業(yè)集團董事局主席郭英成家族持有佳兆業(yè)39.01%的股份，富德生命人壽股份有限公司及其他公眾投資者分別持有21.92%、39.07%的股份。
2020年4月6日，佳兆業(yè)發(fā)布公告宣布上海區(qū)域主席及總裁郭曉群成為公司董事會成員。2020年11月，郭曉群升任聯(lián)席總裁。郭曉群正是郭英成的長子，此前曾擔任佳兆業(yè)上海財富管理集團副總裁、佳兆業(yè)地產(chǎn)集團上海區(qū)域副總。
郭英成除了有一個兒子外，還有兩個女兒。2020年11月19日，佳兆業(yè)美好發(fā)布公告稱，將委任郭曉亭為董事會副主席。2021年7月19日，佳兆業(yè)健康發(fā)布公告稱，郭灝麗已獲委任為公司執(zhí)行董事。
在2021年中期業(yè)績會上，郭英成也被問及關于接班人如何考慮的問題，郭英成對此表示，對年輕人的培養(yǎng)是理所當然的事情。郭英成同時表示，年輕一代更適合房地產(chǎn)行業(yè)未來多元化的發(fā)展。年輕人有自己的興趣愛好，在多元發(fā)展這塊，年輕一代更適應、更適合。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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