投拓狗日記 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：陽新芽
來源：投拓狗日記（ID：ziguanshidai）
昨天，圈內(nèi)一則重磅的消息，讓本已驚弓之鳥的房企們瑟瑟發(fā)抖。一家TOP10房企的資金管理總經(jīng)理在朋友圈吐槽“這一天天的，心臟真的受不了了”
目前的口徑是，“三道紅線”試點(diǎn)房企需要逐月上報(bào)商票數(shù)據(jù)，納入監(jiān)控范圍。
雖然，細(xì)則未明。
但是，山雨欲來風(fēng)滿樓！
這件事情，充分證明了——之前圈內(nèi)廣泛炫技的“通過表外融資、不計(jì)息負(fù)債等手段，來規(guī)避三道紅線監(jiān)管”已經(jīng)被國家給盯上了！此舉意圖就是要打補(bǔ)丁！
在商業(yè)票據(jù)這件事上，一定要看懂——國家頂層接下來絕不會(huì)放松“杠桿管控”的決心。
1、商票為什么成為房企寵兒？
商票是什么，我想投拓朋友應(yīng)該比較清楚。
商票是企業(yè)利用自身信用，簽發(fā)給供應(yīng)鏈的支付結(jié)算工具。這種票據(jù)經(jīng)過背書可以在票據(jù)市場合法買賣與轉(zhuǎn)讓，最終再由出票人向持票人依據(jù)票面條件進(jìn)行兌付。
房企之所以依賴商票，是因?yàn)槠涫且环N非常好的“賒賬”方式，能夠利用房企強(qiáng)勢的地位去和供應(yīng)商等合作，能夠降低房企付款的壓力。
于房企而言，商票不失為一種不錯(cuò)的短融工具，流程簡單，不計(jì)入有息負(fù)債，僅以應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)體現(xiàn)在負(fù)債表中。部分房企開給供應(yīng)商的商票還會(huì)進(jìn)行一定貼息，根據(jù)房企信用程度、商票承兌時(shí)長等，貼息率有高有低。
根據(jù)“三道紅線”對(duì)表外負(fù)債的界定，其監(jiān)測對(duì)象是有息負(fù)債，這就給了房企操作空間，只要將債務(wù)調(diào)整為無息化——不被計(jì)入有息負(fù)債的商票，立馬成了這兩年房企的“超級(jí)寵兒”。
我們來看一下安信證券的報(bào)道：
以商票的形式，拖欠供應(yīng)商的貨款，是部分開發(fā)商變相的融資形式。這種融資形式，在過去比較少，但近期明顯的增加。主要原因就是三道紅線壓頂、償債周期到來。
“在房企降杠桿大潮中，部分開發(fā)商有息負(fù)債有所下降，但無息負(fù)債增加了，后者即對(duì)上下游供應(yīng)商的欠款，表現(xiàn)在與總包結(jié)算周期的拉長，和以商業(yè)票據(jù)形成的對(duì)上下游的負(fù)債?！?/p>
安信證券研報(bào)顯示，2020年下半年，房地產(chǎn)融資政策明顯收緊，多數(shù)房企商票余額明顯增長，保利、新城、綠地等房企商票規(guī)模漲幅均在一倍以上。
截至2020年末，TOP50房企應(yīng)付票據(jù)規(guī)模為4013.5億，同比大增33.8%，恒大年末商票余額為2057億，占TOP50的51.3%，綠地、融創(chuàng)、碧桂園等房企商票余額在200億以上，萬科、華僑城等不足10億，中海、金地等無商票。
2、三道紅線外的隱秘“杠桿”
我們來看一張圖：
注：這是2020年的，2021已經(jīng)完美解決好商票兌付問題的房企，別來打擊我。
中國恒大、華夏幸福、綠地控股、碧桂園、融創(chuàng)中國這些“踩線較多的房企不僅商票簽發(fā)量大，而且2020年均出現(xiàn)大幅增長；”
而金地集團(tuán)、招商蛇口、華僑城A、龍湖集團(tuán)這些“不踩線房企則幾乎不簽發(fā)商票。”
房企的杠桿程度與商票簽發(fā)量呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)關(guān)系，杠桿越高，商票簽發(fā)量通常越高。
這說明什么？
本來三道紅線是為了降杠桿，但是各大房企的財(cái)務(wù)也不是吃稀飯的。你拿三道紅線監(jiān)管我，我就跳到三道紅線監(jiān)管外融資。比如：
1）明股實(shí)債；
2）債務(wù)無息化處理；
3）把并表權(quán)讓渡給聯(lián)合操盤公司；
4）永續(xù)債。
隨著房企融資政策的收緊，高杠桿房企如果實(shí)際杠桿率一時(shí)降不下來，為符合監(jiān)管杠桿要求可能采取以上這些方式，雖然名義杠桿率下降了，但并不能反映其實(shí)際的杠桿水平，潛在的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來越大。
所以說，“三道紅線”試點(diǎn)房企商票納入監(jiān)管相當(dāng)于打了一個(gè)政策補(bǔ)丁
——這也給部分還在做著杠桿美夢的房企們提了個(gè)醒：高杠桿裸奔時(shí)代徹底結(jié)束了，不要再抱幻想，否則，泰禾、福晟……和你！
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題： 突發(fā)|房企們“高杠桿夢”該醒了！
