來源：武漢杜亮律師

后疫情時(shí)代不良資產(chǎn)商未來業(yè)務(wù)操作方式

截止至2020年4月21日，國內(nèi)的疫情基本處于控制狀態(tài)，國外的疫情仍然非常嚴(yán)重，這種狀況下，為中國的發(fā)展創(chuàng)造了非常寶貴的戰(zhàn)略發(fā)展期。

按照同學(xué)李高管的意見，中國已經(jīng)開始走出泥潭，歐美以及其他國家尚沒有看到走出泥潭的日子。

但，正如之前預(yù)想一樣，近三個(gè)月的經(jīng)濟(jì)休克停滯，導(dǎo)致次生災(zāi)害在逐漸顯現(xiàn)，傳統(tǒng)的人群聚集性經(jīng)濟(jì)基本都遭受了毀滅性打擊。其一是三個(gè)月的停止生產(chǎn)經(jīng)營，沒有任何收入，但要支付人員工資、房租、原材料費(fèi)用等；其二也是最關(guān)鍵的，消費(fèi)信心因潛在的疫情擔(dān)心，徹底喪失，沒有消費(fèi)信心支撐的行業(yè)，必定是毀滅性的。例如傳統(tǒng)的娛樂行業(yè)，電影院、卡拉OK網(wǎng)吧等等，聚眾消費(fèi)行業(yè)，商場(chǎng)、大型超市、餐廳、咖啡廳、茶室等等。

這些行業(yè)，基本是支撐商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的主要力量，但如果這些行業(yè)也都紛紛倒閉，清算，可想而知，我們的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)到了什么樣的地步。

在中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的政治定調(diào)，以及多次糾正地方政府試圖對(duì)房地產(chǎn)放水行為后，我們已經(jīng)可以得出一個(gè)基本判斷，傳統(tǒng)的以房地產(chǎn)價(jià)值作為支撐的不良資產(chǎn)投資邏輯已經(jīng)在悄然轉(zhuǎn)變。

那么如何應(yīng)對(duì)這種轉(zhuǎn)變，我認(rèn)為是未來不良資產(chǎn)投資商應(yīng)當(dāng)考慮的問題。本文試圖對(duì)這一問題進(jìn)行解釋，說明。

一、從長期看高度依賴于房地產(chǎn)價(jià)值為支撐的不良資產(chǎn)投資邏輯將轉(zhuǎn)變，但從短期來看，房地產(chǎn)作為不良資產(chǎn)底層支撐，具有現(xiàn)實(shí)性與合理性。

短期內(nèi)看，基本房地產(chǎn)價(jià)值為不良資產(chǎn)投資支撐的投資邏輯，不會(huì)迅速改變，其主要原因在于。

1、房地產(chǎn)作為較為標(biāo)準(zhǔn)、可視化的金融資產(chǎn)，其資產(chǎn)價(jià)值在短期內(nèi)較為穩(wěn)定，可以抗擊一定金融風(fēng)險(xiǎn)。

中央對(duì)于房地產(chǎn)的指導(dǎo)方針，是將其投資屬性調(diào)整為使用屬性，同時(shí)確保其交易價(jià)格在一定時(shí)期內(nèi)穩(wěn)定，即不猛漲也不暴跌，在一定區(qū)間內(nèi)進(jìn)行箱體震蕩，這才是符合國家對(duì)房地產(chǎn)監(jiān)管的要求與目標(biāo)。

因此在房地產(chǎn)價(jià)值，特別是住宅價(jià)值較為穩(wěn)定的情況，，銀行金融業(yè)以及其他行業(yè)，在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制情況下，還是會(huì)將房地產(chǎn)作為首選抵御金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品。

2、以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)的衍生金融業(yè)已經(jīng)較為完善成熟，在沒有其他資產(chǎn)進(jìn)行替代的情況下，房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈條難以替代。

房地產(chǎn)行業(yè)從其具備金融屬性后，其為之服務(wù)的衍生行業(yè)已經(jīng)非常完善齊備，例如二手交易平臺(tái)中介、評(píng)估機(jī)構(gòu)、拍賣機(jī)構(gòu)等等，這些機(jī)構(gòu)的完善，支撐起整個(gè)以房地產(chǎn)為核心資產(chǎn)的金融行業(yè)， 包括不良資產(chǎn)行業(yè)，可以說沒有這些衍生行業(yè)的支持，房地產(chǎn)行業(yè)特別是二手房地產(chǎn)行業(yè)難以有現(xiàn)在的繁榮，房地產(chǎn)金融行業(yè)也難以有現(xiàn)在的發(fā)展體量。

二、大力扶持資本行業(yè)特別是證券行業(yè)，替代房地產(chǎn)金融行業(yè)，是國家長期戰(zhàn)略，因此未來不良資產(chǎn)的底層資產(chǎn)將是大量的不良證券。

將房地產(chǎn)的投資屬性予以限制，而僅僅突出強(qiáng)調(diào)其居住屬性，但作為投資產(chǎn)品退出后的投資空間，將由什么資產(chǎn)取代？

從國家戰(zhàn)略來看，國家一直在大力發(fā)展資本市場(chǎng)，特別是證券市場(chǎng)，通過證券市場(chǎng)的大力發(fā)展，解決中小企業(yè)融資問題，同時(shí)解決替代房地產(chǎn)作為投資產(chǎn)品，讓社會(huì)資金服務(wù)于實(shí)體行業(yè)。

這一戰(zhàn)略，實(shí)際上早在數(shù)年前都已經(jīng)開始，但由于各種原因，其轉(zhuǎn)變的難度相當(dāng)大。

資本市場(chǎng)的立法進(jìn)行完善規(guī)范，將其投機(jī)性向投資性轉(zhuǎn)變。同時(shí)，通過注冊(cè)制降低進(jìn)入資本市場(chǎng)門檻，讓資本市場(chǎng)為實(shí)體行業(yè)，特別是高新技術(shù)實(shí)體行業(yè)服務(wù)。進(jìn)一步限制房地產(chǎn)投資屬性的反彈，特別是地方政府在土地財(cái)政的依賴性。當(dāng)然疫情后，已經(jīng)有多地政府在不斷試探中央的紅線，結(jié)果都被中央迅速過果斷予以制止，2020年4月20日中央針對(duì)深圳地區(qū)部分銀行給予企業(yè)的經(jīng)營貸款流向房地產(chǎn)市場(chǎng)的事情，要求予以嚴(yán)查。

這些都表明，中央對(duì)于“房住不炒”的決心，是毫不動(dòng)搖。

在對(duì)房地產(chǎn)限制毫不松動(dòng)的情況下，資本市場(chǎng)特別是證券市場(chǎng)上的各種利好，層出不窮。

2020年3月1日，修改后的《證券法》實(shí)施，標(biāo)志著中國證券市場(chǎng)開始進(jìn)入注冊(cè)制時(shí)代，2020年4月1日根據(jù)《中美貿(mào)易協(xié)定》約定，中國進(jìn)一步放開金融領(lǐng)域限制等等。

同時(shí)，進(jìn)入中國資本市場(chǎng)的企業(yè)，都是符合一系列監(jiān)管要求的中國優(yōu)秀企業(yè)，其相對(duì)于傳統(tǒng)銀行獲得貸款資金的企業(yè)相比，無論是規(guī)模還是品質(zhì)，都有較大提升。

因此，我們認(rèn)為基于這些企業(yè)所產(chǎn)生的不良資產(chǎn)，整體品質(zhì)，應(yīng)當(dāng)遠(yuǎn)超過傳統(tǒng)銀行貸款企業(yè)品質(zhì)。

同時(shí)，越來越開放，規(guī)模越來越大的中國證券市場(chǎng)，其流動(dòng)性明顯遠(yuǎn)超于銀行貸款市場(chǎng)。

因此，我們可以預(yù)見，在不久的將來，唯一可能取代房地產(chǎn)行業(yè)的投資屬性的就是越來越強(qiáng)大越來越規(guī)范的中國證券市場(chǎng)。

中國證券市場(chǎng)中所產(chǎn)生不良資產(chǎn)底層資產(chǎn)，主要表現(xiàn)為不良債券、存在較大退市風(fēng)險(xiǎn)的股票。

研究、掌握如何對(duì)不良債券、存在退市風(fēng)險(xiǎn)股票進(jìn)行盡調(diào)、估值與處置，應(yīng)當(dāng)是未來不良資產(chǎn)行業(yè)在技術(shù)層面應(yīng)當(dāng)著重關(guān)注的事情。

三、立足當(dāng)下做精、做透?jìng)鹘y(tǒng)的不良資產(chǎn)底層資產(chǎn)為房地產(chǎn)行業(yè)中的細(xì)分領(lǐng)域，著眼準(zhǔn)備即將到來的不良資產(chǎn)底層資產(chǎn)為不良證券的領(lǐng)域。

當(dāng)下，做住宅房抵貸的從業(yè)機(jī)構(gòu)非常多，但是缺乏足夠?qū)I(yè)化，同時(shí)由于競(jìng)爭者較多，導(dǎo)致市場(chǎng)利潤收益較低。

相比而言，經(jīng)營其他類型房產(chǎn)不良資產(chǎn)的從業(yè)機(jī)構(gòu)較少，由于專業(yè)性較強(qiáng)，競(jìng)爭對(duì)手較少，未來獲得的市場(chǎng)利潤收益較高。

因此，在資金、周期、人力和技術(shù)允許的情況下，應(yīng)當(dāng)兼做住宅房抵貸業(yè)務(wù)和其他類型房產(chǎn)業(yè)務(wù)，同時(shí)將其他類型房產(chǎn)業(yè)務(wù)做精做透，力求建立行業(yè)標(biāo)桿效應(yīng)。

傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)為不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流和一定收益，同時(shí)應(yīng)當(dāng)將更多的資源與精力著眼于未來可期的不良證券市場(chǎng)。

不良證券市場(chǎng)，是一個(gè)尚未開發(fā)的金礦，對(duì)于眾多不良資產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者而言，該行業(yè)具有天生的行業(yè)門檻。

1、缺乏中國證券市場(chǎng)專業(yè)知識(shí)

2、缺乏對(duì)不良證券的盡調(diào)、估值和處置能力

3、缺乏參與不良證券投資的資金能力

4、缺乏不良證券運(yùn)營的資源

這四個(gè)門檻的限制，意味著眾多不良資產(chǎn)投資者，即使想進(jìn)入這個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，但也無法生存。

當(dāng)然，未來的發(fā)展是否如筆者所預(yù)測(cè)，不得而知，但已有跡象表明，傳統(tǒng)的房抵貸不良業(yè)務(wù)，基本已經(jīng)屬于紅海狀態(tài)，盈利性和未來可發(fā)展性正在逐漸降低。同時(shí)證券市場(chǎng)所爆出了大量不良資產(chǎn)，卻鮮有專業(yè)不良資產(chǎn)商介入。

筆者相信，這種市場(chǎng)供求關(guān)系的不均衡，不會(huì)持續(xù)太久，就看誰能把握住商機(jī)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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