克而瑞地產(chǎn)研究 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID:cricyjzx)
在二季度房企償債壓力即將到來(lái)的情況下，或?qū)⒁l(fā)更多房企的違約。
近期房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)融資落地、商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理政策糾偏、多地下調(diào)首付比例等利好消息不斷，束縛房企流動(dòng)性壓力的“緊箍咒”似乎正在逐一松綁，但值得注意的是當(dāng)前房企違約潮仍繼續(xù)爆發(fā)，大部分的企業(yè)的償債壓力并未有所好轉(zhuǎn)，行業(yè)至暗時(shí)刻仍在繼續(xù)，當(dāng)前房企的債券到期壓力情況如何？仍有哪些房企在發(fā)債？
01 1月發(fā)債量不及歷史一半 房企發(fā)債未迎來(lái)爆發(fā)
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年1月100家典型房企發(fā)債475億元，環(huán)比上升50.3%，較2021年4季度的月均水平上漲90.2%。開(kāi)年以來(lái)得益于機(jī)構(gòu)額度充足，另外政策支持并購(gòu)貸款發(fā)放以及保障房租賃不計(jì)入“三條紅線”等宏觀環(huán)境回暖，也促使房企的發(fā)債量較去年年底進(jìn)一步上升。
不過(guò)值得注意的是，歷年來(lái)1月房企的發(fā)債量一般較高，2019-2021年的1月房企發(fā)債量均超過(guò)千億元，而今年1月房企的發(fā)債量則不足500億元，同比下降63.0%，降幅較大。雖政策持續(xù)出臺(tái)維穩(wěn)市場(chǎng)，但房企違約潮仍在持續(xù)爆發(fā)，在此情況下，大部分的房企發(fā)債受限，使得房企發(fā)債總量遠(yuǎn)低于歷史同期。而2月份房企的發(fā)債情況來(lái)看，截止2月18日，100家典型房企發(fā)債約為150億元左右，企業(yè)的發(fā)債量也并沒(méi)有迎來(lái)大爆發(fā)，房企當(dāng)前的發(fā)債情況仍顯“克制”。
02 當(dāng)前新發(fā)債券以國(guó)資隊(duì)為主 部分企業(yè)也積極拓展新型融資方式
而從發(fā)債的企業(yè)來(lái)看，2022年1月國(guó)資隊(duì)發(fā)債占比達(dá)到49.6%，較2021年四季度約70%及以上的占比有所下降。一方面主要在于隨著更多宏觀政策的支持，機(jī)構(gòu)的發(fā)債企業(yè)白名單也擴(kuò)大到了更多優(yōu)秀的民營(yíng)房企；另一方面部分房企也積極尋求境外到期債券的展期工作，上坤、大發(fā)、榮盛、禹洲、祥生等企業(yè)展期成功，發(fā)行新債完成了交換要約。所以整體來(lái)看，當(dāng)前新發(fā)債企業(yè)仍以國(guó)資隊(duì)為主，輔以少部分優(yōu)秀的民營(yíng)房企。
特別值得注意的是，在保障性租賃住房貸款、并購(gòu)貸款等多種融資方式受支持的情況下，有部分房企積極拓展自身融資渠道，發(fā)行了綠色債券、并購(gòu)票據(jù)、住房租賃公司債。招商蛇口、建發(fā)地產(chǎn)、華僑城等多家國(guó)資房企成功發(fā)行并購(gòu)債。此外，旭輝控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、中海地產(chǎn)等發(fā)行綠色債券也進(jìn)一步拓寬了企業(yè)的融資渠道。
03 上半年房企境外債到期壓力較大 或?qū)⒂瓉?lái)新一波的違約潮
在當(dāng)前機(jī)構(gòu)的白名單主要針對(duì)國(guó)資企業(yè)以及部分優(yōu)秀的民營(yíng)企業(yè)的情況下，房企債券違約還在不斷發(fā)生，且由境外債券的違約帶來(lái)的連鎖反應(yīng)也可能引發(fā)境內(nèi)債券危機(jī)。根據(jù)同花順數(shù)據(jù)顯示，近幾年來(lái)房企境內(nèi)債違約規(guī)模連年翻番，2021年房企境內(nèi)信用債違約數(shù)量就達(dá)到52只，約是2020年的3.5倍，重點(diǎn)房企債券違約涉及金額約506億元。
根據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年100家典型房企的到期債券金額超過(guò)6000億元，雖較2021年降低了約20%，但在監(jiān)管去杠桿的趨勢(shì)下，壓力仍然相對(duì)較大。2022年房企的到期債券主要集中在上半年，3、4、6月份的到期量均超過(guò)600億元，超2022年月均到期水平。
特別值得注意的是，上半年房企的境外債償還壓力較大，1-6月境外債到期占總債券到期量超過(guò)60%，3、4、6月份到期境外債分別約為401億元、461億元、432億元，在當(dāng)前境外投資者信心不足的情況下，部分房企境外債券再循環(huán)融資相對(duì)較難，需動(dòng)用自有資金進(jìn)行償債，這對(duì)部分本就流動(dòng)性緊繃的企業(yè)來(lái)說(shuō)則是雪上加霜，或?qū)⑦M(jìn)一步引發(fā)更多房企的違約。
總的來(lái)看，近期并購(gòu)貸、保障性租賃住房、預(yù)售監(jiān)管資金相關(guān)政策的發(fā)布，進(jìn)一步展現(xiàn)了監(jiān)管層對(duì)于維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的態(tài)度，部分房企的正常融資需求得到滿足，但由于監(jiān)管趨勢(shì)、房企違約潮持續(xù)等多重影響，房企發(fā)債量雖有所恢復(fù)，但相較于歷史同期仍下滑較大，當(dāng)前諸如并購(gòu)貸、保障性租賃住房、綠色票據(jù)等融資只有小部分優(yōu)質(zhì)房企得以發(fā)行，流動(dòng)性困難房企仍需自救，因此行業(yè)困局短期內(nèi)難言改善，而在二季度房企償債壓力即將到來(lái)的情況下，或?qū)⒁l(fā)更多房企的違約。
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原標(biāo)題： 行業(yè)透視 | 發(fā)債呈現(xiàn)兩重天，二季度償債壓力較大違約潮或?qū)⒊掷m(xù)
