丁祖昱評樓市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：CRIC證券CRIC物管
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
地產股表現一直是投資者關心的話題，估值低位，股價“跌跌不休”已成為常態，連續多月表現不及大盤。克而瑞證券數據顯示，2020年1月1日至今，克而瑞內房股領先指數跌幅19.5%，同期恒生中國內地地產指數跌幅19.0%，房地產（申萬）板塊跌幅11.8%。
CRIC數據顯示，前5月TOP100房企整體操盤金額同比增長51.3%，較2019年同期也出現了39.4%的增長，整體業績相對較好。物業股表現則好于地產股，5月47家上市物業企業整體平均上漲4.5%，恒生物業指數上漲1.79%。
房地產是受政策影響較大的行業，加之受大市影響，克而瑞內房股領先指數整體呈現下跌趨勢，地產股或將成為較好的防守型投資選擇，估值正迎來修復，物業股也將回歸理性。
5月地產股指數表現不及大盤
過去一年，克而瑞內房股領先指數跌幅23.2%，同期恒生中國內地地產指數跌幅23.6%，恒生指數跌幅3.4%，房地產（申萬）板塊跌幅10.9%。2021年以來，地產股較2020年波動上升，但整體跑輸大盤。
2月開始克而瑞領先股指上漲10.6%，3月克而瑞領先股指再上漲2.1%，但4月樓市成交環比下降，克而瑞領先股指隨之下降4.5%，5月克而瑞領先股指下降0.9%，月末走勢略有回升。
整體來看，自2020年1月1日至今，克而瑞內房股領先指數跌幅19.5%，同期恒生中國內地地產指數跌幅19.0%。恒生指數漲幅2.4%，房地產（申萬）板塊跌幅11.8%。2021年5月，恒生指數上升1.5%，克而瑞內房股領先指數下降0.9%，恒生中國內地地產指數下降2.2%，房地產（申萬）板塊上升1.8%。
圖：克而瑞內房股領先指數
及恒生中國內地地產指數走勢
備注：1）恒生中國內地地產指數的推出主要是為了反映前10只市值最大、流通性最高，在香港上市但主要營業收入來自中國內地的房地產股票表現。當前成分股共10只，分別為：中國金茂、中國海外發展、世茂集團、龍湖集團、華潤置地、龍光集團、碧桂園、中國恒大、碧桂園服務、融創中國
數據來源：Wind 克而瑞證券研究院
從估值角度看，2021年5月克而瑞內房股領先指數估值平穩，指數相對恒指PE略有回升。
克而瑞內房股領先指數成分股整體PE2021年5月周均值為6.54，低于上月周均值6.82，低于2020年全年周均值7.17。恒指成分股2021年5月整體PE周均值為15.21，低于上月周均值16.28，高于2020年全年的周均值12.49。
圖：克而瑞內房股領先指數PE估值走勢
數據來源：Wind 克而瑞證券研究院
圖：5月克而瑞內房股領先指數成分股
相對恒指整體PE走勢
備注：相對PE=（克而瑞內房股領先指數成分股整體PE/恒生指數成分股整體PE-1）*100%
數據來源：Wind 克而瑞證券研究院
市凈率方面，克而瑞領先股指成分股相對恒指成分股5月較4月有所回落。5月相對恒指PB周均值為61.4% ，低于上月的周均值62.3%，低于2020年全年相對恒指PB周均值75.7%。恒指成分股5月整體PB均值為0.76，低于與上月周均值0.78，高于2020年全年PB周均值0.74。
圖：克而瑞內房股
領先指數PB估值走勢平穩
數據來源：Wind 克而瑞證券研究院
物業股平均漲4.5%
相對于地產股的波動下跌，物業股因發展潛力較大繼續受投資者青睞，整體股價則延續上漲趨勢。克而瑞物管監測數據顯示，5月A+H股47家物業企業平均上漲4.50%，自2020年房企分拆上市節奏加快，截止5月31日，47家上市物企總市值突破萬億元。
從個股表現來看，5月A+H股47只物業股中上漲的數量達到28只，其中濱江服務漲幅最大，單月上漲33.8%，佳兆業美好和星盛商業則位于第二、第三位，分別上漲30.6%和28.9%。至6月物業股大多數仍然處于上漲狀態，最新數據顯示，6月8日，截至香港聯交所下午收盤，42只H股物業股中21只錄得上漲，其中最大漲幅為12.1%。
值得注意的是，隨著收并購的不斷升溫，物業板塊市場集中度進一步增強，中小企業股價承壓明顯。5月18家股價下跌企業中，有2/3為市值排名30名以后的尾部企業。
反觀地產股個股表現，5月漲幅前五房企不及物業股，其中，中國奧園漲幅最高為12.7%，前五平均漲7.9%，地產股最高下跌超50%。
表：5月末物業股市值排行TOP10及漲幅情況
數據來源：克而瑞物管
分拆上市潮仍在繼續
融資渠道進一步收緊，主營業務利潤長期下行，房企紛紛謀求上市或分拆業務上市獲取更多資金支持。
截至2021年5月31日，在港交所遞交招股書但仍未上市的房企共有11家，其中2021年以來共有5家房企房企遞交招股書。值得注意的是，2021年之前遞交上市申請的企業中僅有三巽控股更新過招股書，其余企業均顯示“招股書已過期”。
表：房企赴港上市排隊情況
數據來源：克而瑞物管
在分拆物業公司上市方面似乎更為順利，5月多家房企分拆旗下物業公司赴港上市，包括北京城建、德商以及祥生，并且有新希望服務1家物企在5月完成上市。截至5月31日，在港交所遞交招股書仍未上市的物業企業共有20家，其中越秀服務已通過上市聆訊，融信服務則兩次遞表。
整體來看，房地產企業上市之路頗為波折，然而分拆旗下物業板塊上市的熱潮仍然在持續。
值得注意的是，5月碧桂園服務和雅生活分別進行配股融資104港元和32億港元，其中碧桂園服務再次刷新物業股單次配股籌資金額記錄，此舉或將引發物管行業新一輪“軍備競賽”，加劇行業競爭。
表：房企分拆旗下物業公司赴港上市排隊情況
數據來源：克而瑞物管
整體來看，在“房住不炒”調控主基調下，“因城施策”與“因企施策”趨于常態化，估值水平處于歷史低位，且克而瑞領先股指估值平穩，指數相對恒指PE繼續回升，整體而言，2021年全年估值空間修復可期。
隨著行業安全墊增厚，地產股或將成為較好的防守型投資選擇。對于個股而言，房企只有強化成本控制能力、融資能力及周轉速度，靈活應對市場變化，建立可持續性競爭優勢，才能跑贏大市。
與此同時，物管行業發展空間仍然較大，因此備受投資者青睞，但從估值來看物業股已逐漸回歸理性，隨著行業集中度不斷提升，物管行業競爭將日益加劇，企業仍需增厚安全墊。
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