丁祖昱評樓市 
中國最專業、最具規模的信用評級機構之一。 業務包括對多邊機構、國家主權、地方政府、金融企業、非金融企業等各類經濟主體的評級，對上述經濟主體發行的固定收益類證券以及資產支持證券等結構化融資工具的評級，以及債券投資咨詢、信用風險咨詢等其他業務。
作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
CRIC數據顯示，3月份，全國28個重點監測城市商品住宅成交面積較2019年同期增長24%；4月，全國房地產市場整體運行平穩，29個重點監測城市商品住宅成交面積同比增長16%。一線城市和部分熱點二線城市市場熱度不減。
“小陽春”行情下，房企紛紛加大供貨和營銷力度，把握銷售窗口期。CRIC數據顯示，TOP100房企4月銷售操盤金額再次破萬億元，達到10359.7億元，同比增長32%，環比微降4.2%，較2020年月均銷售規模增長8.3%。1月-4月，百強房企累計銷售操盤金額同比增長65.3%。
未來，各區域、各城市市場或將持續分化，市場主旋律將由城市周期性輪動轉變為一城一行情，城市市場冷暖變化很大程度上取決于供求關系。而在調控收緊疊加“三道紅線”新規下，企業控負債、降杠桿壓力增加，未來很長一段時間內，房地產行業內各參與者都將“負重前行”。
2021年作為“十四五”開局之年，宏觀政策層面并未有放松跡象，“解決好大城市住房突出問題”成為核心邏輯。同時，前4月房地產行業穩健開局，但政策端、市場端以及土地端等都發生了微妙的變化，“金三銀四”已結束，行業是否能如期迎來“紅五月”？2021年房地產行業還會發生哪些變數？值此“五·一”勞動節之際，我們推出系列策劃，從政策、行業、投資、土地、租賃和商辦六大板塊，全面剖析2021年前4個月房地產市場開局表現，是以開局，謀全局。
百強房企單月同比增長32%
2021年4月，中國房地產市場表現平穩，熱點城市市場延續一季度成交熱度，“小陽春”行情之下，房企紛紛加大供應及營銷力度，把握銷售窗口期。4月，TOP100房企實現銷售操盤金額10359.7億元，同比增長32%，較上月降低27.3個百分點；環比微降4.2%，較2020年月均銷售規模增長8.3%。
從前4月累計銷售操盤金額來看，1-4月，百強房企整體的業績規模同比增長65.3%，較2019年同期也增長近42.3%。1-4月百強房企全口徑銷售金額更是達到了42824.4億元，同比增長66.6%。
此外，1-4月已有7家房企銷售操盤金額突破千億元，比2020年同期增加了4家；若以全口徑銷售金額計算，千億陣營已達9家，比2020年同期增加了5家。
圖：2021年1-4月百強房企
單月業績表現及變動情況（億元）
數據來源：CRIC
圖：2021年1-4月百強房企
累計業績表現及變動情況（億元）
數據來源：CRIC
各梯隊門檻增幅均超40%
2021年1-4月，各梯隊房企銷售門檻繼續提升，相較去年和2019年同期均有明顯增幅。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻為857億元，較2019年同期增長65.1%，龍頭房企保持規模優勢。
TOP20和TOP50房企的銷售操盤金額門檻較2019年同期分別同比提升超過40%，實現規模穩定增長。此外，TOP100房企銷售操盤金額門檻增幅最高，同比增長103.3%至73.4億元。
圖：2021年1-4月TOP100房企
銷售操盤金額入榜門檻及變動（億元）
數據來源：CRIC
超六成房企業績好于去年月均
4月，百強房企中多數房企均實現了單月和累計業績的同比增長，環比增長的企業數量占到近四成，融創、金地、綠城、華潤表現突出。相較于2020年，超過六成企業4月單月的銷售業績好于去年月均水平，其中近四成業績增幅在20%以上。
從不同梯隊房企銷售增速的對比來看，TOP30房企中有22家企業4月單月業績高于去年平均水平，表現優于行業整體。TOP51-100梯隊中實現正增長的房企數量占比近65%，其中10家企業業績增幅高于50%。
圖：2021年4月各梯隊房企單月業績
相較2020年月均業績增速的分布情況
數據來源：CRIC
規模房企目標增長率趨于平
前4月，已有逾半數百強房企披露了2021年業績目標。整體來看，規模房企業績目標更趨謹慎、目標增長率較2020年降低。其中，恒大將2021年的業績目標設定為7500億元，目標增長率由去年的8.1%進一步放緩至3.7%。與此同時，也有部分房企如招商、華潤、龍湖、遠洋等規模增長目標相對積極，目標增長率較去年有所提升。
“房住不炒”長效機制下，調控收緊仍是主旋律，疊加“三道紅線”新規，在市場下行壓力下行業整體規模增速放緩，企業控負債、降杠桿壓力增加。預計隨著房企投資和規模擴張動能的降低，未來規模房企增速放緩將成為常態。規模房企的業績目標制定會更趨謹慎，整體的目標增長率也將趨于平穩。
表：2021年部分行業典型房企
業績目標及目標增長率（億元）
數據來源：CRIC、企業公告
成渝漢成交創年內新高
4月，在連番政策打壓下，全國房地產市場整體運行平穩，29個重點監測城市商品住宅成交面積環比微降4%，同比仍增長16%。
具體而言，一線城市市場熱度不減，成交環比下降17%，同比仍增長30%。各城市成交均高位回落，環比跌幅都在20%附近，但同比皆實現正增長，北京、上海和廣州同比漲幅更是超50%，顯示成交整體仍處高位。
25個二、三線城市市場分化加劇，成交環比下降2%，同比仍增長14%。六成以上二、三線城市成交環比轉降，環比跌幅大都控制在20%以內，重慶、武漢、成都等成交持續放量，并創年內新高。7成以上二、三線城市成交仍好于去年同期，同比均有不同程度的增長，南京、寧波等市場熱度不減，成交同比近乎翻倍增長。長春、天津市場難言樂觀，成交同比仍處下降通道。鄭州市場似有好轉跡象，成交低位回升，但同比仍降30%。南寧市場下行壓力加劇，成交同環比齊降，項目扎堆的遠郊區域成交去化依舊艱難，打折降價已是市場常態。
各區域市場強、弱波動轉化，長三角地區市場熱度不減，上海、南京、杭州等成交高位回落，環比跌幅皆控制在20%以內，常州、無錫成交降至年內低位，同比滑向負增長區間，僅限于合肥、寧波成交穩步提升。粵港澳大灣區市場走穩，廣州、深圳、佛山等成交環比轉降，但同比均實現正增長。受限于供應低迷，東莞成交連續數月低位運行，同比已步入下降通道。中西部地區市場則明顯升溫，鄭州、西安等成交低位回升，重慶、武漢和成都成交異常活躍，一舉創年內新高，僅限于長沙成交走弱，環比微跌5%。
從目前市場表現來看，預計2021年全年，各區域、各城市市場將持續分化，市場主旋律將由城市周期性輪動轉變為一城一行情，城市市場冷暖變化很大程度上取決于供求關系。具體而言，那些主動控制供地節奏的城市，房地產市場或將持續高熱，基于相較強勁的需求支撐，成交有望高位保持。那些供地顯著過量的城市，房地產市場則難言樂觀，市場觀望情緒濃重，渠道分銷、打折降價等仍是加快成交去化的助推劑。
附：2021年4月TOP50房企銷售排行榜
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