丁祖昱評樓市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
從公布的數(shù)據(jù)來看，核心主要有以下幾點：
1.我國總?cè)丝跒?41178萬人，較2010年增加7206萬人，增長5.38%，年平均增長率為0.53%。10年來人口繼續(xù)保持低速增長態(tài)勢；
2.全國共有家庭戶49416萬戶，較2010年增加23%，平均每個家庭戶的人口為2.62人，家庭戶規(guī)模繼續(xù)縮小；
3.東部地區(qū)人口56371萬人，占39.93%，中部36469萬人，占25.83%，西部38285萬人，占27.12%，東北地區(qū)9851萬人，占6.98%。人口向經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域、城市群進一步集聚；
5.具有大學(xué)文化程度的人口為21836萬人，人口素質(zhì)不斷提高；
7.人戶分離人口為49276萬人，2020年流動人口為37582萬人，與2010年相比增長69.73%。
聚焦房地產(chǎn)市場，“長期看人口”已經(jīng)成為判斷房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要因素。隨著時代的發(fā)展，自2010年以來，中國人口發(fā)展正面臨著顯著變化，人口總規(guī)模增長減弱、家庭結(jié)構(gòu)持續(xù)縮小、老齡化程度加深等等，未來或?qū)a(chǎn)生更多新特征和新趨勢。
人口數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)需求之間具有極高的相關(guān)性，對房地產(chǎn)規(guī)模和周期性有全局性的把握，人口總量、家庭規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)、流動人口、教育水平等多方面數(shù)據(jù)將對房地產(chǎn)市場的規(guī)模走勢以及結(jié)構(gòu)變化都將產(chǎn)生重要影響。
總?cè)丝?4.12億，家庭規(guī)模趨于小型化
人口規(guī)模，意味著需求量。
數(shù)據(jù)顯示，全國人口共141178萬人，接近14.12億人，較2010年增長5.38%，年平均增長率為0.53%，比2000年到2010年的年平均增長率0.57%下降0.04個百分點。
作為購房需求基本單位的家庭戶，共有49416萬戶，集體戶2853萬戶，平均每個家庭戶的人口為2.62人，比2010年的3.10人減少0.48人。
雖然從總的人口增速上來看，2020年僅有0.53%，人口保持低速增長趨勢，未來一段時間內(nèi)我國人口總量會保持在14億人以上，房地產(chǎn)市場需求端空間仍然存在。
由于近年來家庭小型化趨勢愈發(fā)顯著，家庭戶規(guī)模達49416萬戶，較2010年增幅高達23%，值得注意的是，家庭小型化很大程度上是由于人口流動造成的，2人及以下的“小家庭”的居住需求通常可以通過租房來解決，這類人群最終還是要面臨結(jié)婚、生子、養(yǎng)育老人等住房需求。
家庭是購房需求的基本單位，從這一角度來看，總的住房套數(shù)需求將呈現(xiàn)增加趨勢。
圖：第五、第六、七次全國人口普查
家庭戶規(guī)模和平均家庭戶人口對比
老齡人口達2.6億，養(yǎng)老產(chǎn)品迎來春天
近年來，人口老齡化進程不斷加速。60歲及以上人口從2010年的22245萬人增加至2020年的26402萬人，十年增加4157萬人，占比達到18.7%；65歲及以上老年人口達到19064萬人，十年增加7181萬人，占總?cè)丝诘谋壤?.87%上升為13.50%。
31個省份中，除西藏外，其他30個省份65歲及以上老年人口比重均超過7%，其中，12個省份65歲及以上老年人口比重超過14%。
圖：2020年60歲及以上人口占比前十省市
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
從人口結(jié)構(gòu)變動上來看，我國人口呈現(xiàn)明顯的“兩頭升高、中間降低”的人口格局。尤其是60歲及以上人口的比重已經(jīng)高達18.7%，較10年前增加了5.44個百分點，老齡化明顯加劇。按照當前趨勢推測，到2023年左右，我國老齡化水平將超過20%。這部分人群的養(yǎng)老住房及養(yǎng)老產(chǎn)品需求巨大，尤其在子女工作比較繁忙、疏于照顧的大前提之下，省心、宜居的養(yǎng)老產(chǎn)品將迎來春天。
值得注意的是，15-59歲人口作為我國的主力人口，也是購房的主力客群。這部分人口占比出現(xiàn)明顯下滑，2020年人口占比相較于2010年減少6.79%。
這一部分人口大多為80后、90后，受計劃生育影響更大，他們多為獨生子女，兼具照顧老人和子女的重任，尤其是在現(xiàn)行的教育制度之下，老人還要承擔(dān)接送孫輩上學(xué)的任務(wù)，因此三代同堂家庭也比較常見。在有限的財力之下，總價低的三房、四房產(chǎn)品仍然將是這些人群的“心頭好”。
表：第六、七次全國人口普查
不同年齡結(jié)構(gòu)對比
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
城鎮(zhèn)化率63.89%，“剛需池”規(guī)模大增
由于經(jīng)濟的快速發(fā)展、交通的日益便捷以及落戶門檻的逐漸降低，城市之間的空間距離被明顯拉近，流動人口的規(guī)模也在明顯提升。數(shù)據(jù)顯示，2020年人戶分離人口為49276萬人，其中，流動人口為37582萬人，與2010年相比，流動人口增長69.73%。同時這一數(shù)據(jù)也遠超2018年《中國流動人口發(fā)展報告》中2.4億流動人口的總規(guī)模，也顛覆了近5年流動人口發(fā)展報告中流動人口規(guī)模持續(xù)下滑的觀點，流動人口規(guī)模還在持續(xù)上升。
龐大的流動人口規(guī)模也帶來了巨大的居住需求，“剛需池”大幅增加。據(jù)國家衛(wèi)健委在對流動人群的調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計，約有三成流動人口在流入地擁有住房，也就是說有1億流動人口在流入地擁有自購房，這一規(guī)模不容小覷。
圖：第七次人口普查大幅修正流動人口數(shù)據(jù)（億人）
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
值得注意的是，2020年城鎮(zhèn)化水平增至63.89%，較2010年增加了14.21個百分點，城鎮(zhèn)人口比例大幅增加，《“十四五”規(guī)劃綱要》中明確提出，至2025年常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%。在新型城鎮(zhèn)化的帶動下，未來十年城鎮(zhèn)化水平仍再度提高，但提升速度將放緩，房地產(chǎn)市場需求整體仍有釋放空間。
新型城鎮(zhèn)化仍是房地產(chǎn)行業(yè)制度紅利，但未來的增量空間明顯減少，剛需的持續(xù)增長將面臨挑戰(zhàn)。
受制于購買力、個人居留意愿等多方面因素，絕大多數(shù)流動人口的居住需求往往依靠租房來解決，這也意味著巨大的租賃空間。為實現(xiàn)住有所居，租賃住房相關(guān)政策也在進一步提速。
人口向東部發(fā)達區(qū)域聚集，廣東、浙江十年增量超千萬
人口普查數(shù)據(jù)顯示，31個省份中，人口超過1億人的省份有2個，分別為廣東和山東。人口最多的五個城市是廣東、山東、河南、江蘇、和四川，這五個省份合計人口總數(shù)為4.95億人，占全國人口比重的35.09%。
對比2010年，共有25個省份的人口增加。增長較多的 5個省份依次為:廣東（2171萬人）、浙江（1014萬人）、江蘇（609萬人）、山東（573萬人）、河南（534萬人）。
經(jīng)濟比較發(fā)達的廣東、浙江人口增量最為突出，其占全國總?cè)丝诘谋戎卦龇?.5個百分點以上，尤其是廣東省，占全國總?cè)丝诘谋戎赜?.79%增至8.93%，增加了1.14個百分點，依然是全國人口第一大省，人口高達1.26億人。浙江總?cè)丝谝渤胶焙桶不眨側(cè)丝谂琶傻?0位升至第8位。
分區(qū)域看，西部地區(qū)人口所占比重上升0.22個百分點，中部和人口所占比重有所下降，分別下降0.79個和1.20個百分點。
總的來看，人口向經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域、城市群集聚，過去十年，東部地區(qū)人口增加至56371萬人，占39.93%，與2010年相比，上升2.15個百分點，潛在購房需求值得重點關(guān)注。反之，經(jīng)濟表現(xiàn)不佳、老齡化突出的東北三省人口減幅最為突出，東北地區(qū)人口比重降幅最大，尤其是黑龍江省，常住人口降幅高達17%，購房需求明顯下滑。
圖：2020年31個省份
人口總量排名及增量情況（單位：萬人）
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
值得注意的是，雖然北京、上海雖然人口依然明顯增加，但在高落戶門檻下，青少年人口處于低位，外來剛需轉(zhuǎn)化為置業(yè)需求比例長期處于低位。除此之外，還有河南、廣西、貴州等省份，由于留守家庭龐大，返鄉(xiāng)置業(yè)可持續(xù)關(guān)注。
此外，2020年，全國大學(xué)生人口已達到2.2億人，15-59歲人口大學(xué)文化程度人口來看，2020年占比高達23.61%，較2010年增加了11.27個百分點，已經(jīng)接近翻番。這一部分需求不容忽視，他們通常是商品房準客戶群體，一般購買力相對較強，尤其是北京、上海、天津、武漢、鄭州、西安等高校資源比較豐富、大學(xué)生群體占比相對較高的城市，潛在購房需求更為突出。
從第七次人口普查的數(shù)據(jù)來看，近10年來我國人口繼續(xù)保持低速增長態(tài)勢。但受人口流動的影響，家庭小型化趨勢愈發(fā)明顯，考慮到家庭是購房需求的基本單位，總購房需求明顯增加。
從產(chǎn)品上來看，由于老齡化水平明顯提升，省心、宜居的養(yǎng)老產(chǎn)品將迎來春天；老齡化與撫養(yǎng)比“雙升”背景下，作為這一代購房主力的80、90后，由于多為獨生子女，兼具照顧老人和子女的重壓，在有限的財力之下，總價低的緊湊型三房、四房產(chǎn)品去化依舊值得看好。
隨著人口流動的加速，以長三角和粵港澳大灣區(qū)為核心的東部地區(qū)城市仍然為人口聚集高地，而新城城鎮(zhèn)化仍將成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的制度紅利。
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