投拓狗日記 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：陽新芽
在地產(chǎn)收并購中，經(jīng)常會(huì)遇到一種情況：目標(biāo)公司名下除了我們想要的土地資產(chǎn)外，可能還存在其它非理想資產(chǎn)和業(yè)務(wù).
你可能說：“資產(chǎn)收購不就行了嗎”。——說的輕巧，地產(chǎn)圈收并購項(xiàng)目里直接走資產(chǎn)收購的不到20%，其它基本都是直接或間接股權(quán)轉(zhuǎn)讓。
為啥？主要就是資產(chǎn)收購環(huán)節(jié)的稅負(fù)太高！
※：股權(quán)收并的節(jié)稅原理并不是減少稅賦，而是延遲納稅，同時(shí)時(shí)間換空間，以便后續(xù)一系列稅籌操作。
那么問題來了，有沒有一種模式，既可以單獨(dú)收購目標(biāo)資產(chǎn)，又可以實(shí)現(xiàn)和股權(quán)收購差不多的節(jié)稅目的？
有，先將目標(biāo)資產(chǎn)剝離到殼公司，然后再收購該殼公司的股權(quán)，以達(dá)到交易目的。
資產(chǎn)剝離主要有三大途徑：分立、劃轉(zhuǎn)、作價(jià)出資
其中，使用頻率最高的就是分立。
公司分立
分立的說的簡(jiǎn)單點(diǎn)，就是分家！
把一個(gè)公司分成兩個(gè)公司；把一個(gè)公司的資產(chǎn)，分到兩家公司。如果原公司還在，新注冊(cè)一家公司，這叫“存續(xù)分立”；如果原公司注銷，新注冊(cè)兩家公司，這叫“新設(shè)分立”。
※：在地產(chǎn)實(shí)操中，一般只采用存續(xù)分立，下文分立均為存續(xù)分立。
分立節(jié)稅的條件
分立最大的優(yōu)勢(shì)就是稅負(fù)，其中契稅免繳，而所得稅、增值稅、土增稅都可以在一定的條件下實(shí)現(xiàn)免稅，我們具體來看一下：
01 所得稅
分"一般性稅務(wù)處理"及"免稅處理"兩種情況，其中免稅處理官方用語——『特殊性稅務(wù)處理』
想要實(shí)現(xiàn)"特殊性稅務(wù)處理"需要滿足以下三個(gè)條件：
1）具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的；
2）業(yè)分立后的連續(xù)12個(gè)月內(nèi)分立A、B公司均不得改變分立資產(chǎn)原來的實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
3）取得股權(quán)支付的原主要股東，在分立后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)；
※：實(shí)操中如需適用特殊性稅務(wù)處理規(guī)避所得稅應(yīng)在12個(gè)月之后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但可以通過"先行簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議并鎖定價(jià)格，移交管理權(quán)，股權(quán)全部質(zhì)押到交易對(duì)方名下（股權(quán)轉(zhuǎn)讓款先采用借款形式支付），12個(gè)月后再完成過戶"。
02 增值稅
（國(guó)稅總局2011年第13號(hào)）“……分立等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，不屬于增值稅的征稅范圍。”
特別需要注意的是，從2016年下半年以來，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)通過分立的方式剝離資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)重組的審核態(tài)度一直保持嚴(yán)厲的審核姿態(tài)。
根據(jù)“實(shí)質(zhì)重于形式”的原則，分立行為必須具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為目的，因此我們?cè)诜至?shí)操中，應(yīng)當(dāng)先由稅務(wù)人員向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行合理性解釋報(bào)備并獲得稅局的認(rèn)可。
※：根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，單獨(dú)“以地產(chǎn)項(xiàng)目作為資產(chǎn)”分立出新公司后轉(zhuǎn)讓股權(quán)，往往會(huì)被認(rèn)定為“涉嫌以規(guī)避稅費(fèi)為目的的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”。因此在并購實(shí)操中，在將地產(chǎn)項(xiàng)目作資產(chǎn)剝離時(shí)，除目的地塊外通常還需并入原公司的一部分債務(wù)，以規(guī)避惡意避稅之嫌。▲建議比例達(dá)到10%左右。
03 土增稅
（財(cái)稅[2015]5號(hào)）“……暫不征土地增值稅……上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。”
※：實(shí)操中——在企業(yè)分立的過程中圍繞著目標(biāo)公司本身的主營(yíng)來操作（大部分都為實(shí)業(yè)公司）由此來達(dá)到免征土地增值稅的效果。未來再申請(qǐng)房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，并更經(jīng)營(yíng)范圍。
04 契稅
（財(cái)稅[2008]175號(hào)）“……對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。
分立流程和承責(zé)
一個(gè)完整的分立流程需要經(jīng)過以下4個(gè)步驟：
1、起草分家方案——即清點(diǎn)原公司有多少資產(chǎn)和負(fù)債，分立出來的兩家公司，分別應(yīng)該分得哪些資產(chǎn)和負(fù)債。并起草分立方案，含分立目的、形式、債務(wù)分擔(dān)辦法等。目標(biāo)公司委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)分立與被分立企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債情況進(jìn)行評(píng)估；
2、通知債權(quán)人——弄完分家方案后，原公司簽署《股東會(huì)決議》，存續(xù)與分立公司簽署《分立協(xié)議》。原公司在《分立協(xié)議》簽署10日內(nèi)通知債權(quán)人，并在30日內(nèi)登報(bào)公告（債權(quán)人行權(quán)時(shí)間：登報(bào)后45日）；
為防止企業(yè)借合并或者分立轉(zhuǎn)移債務(wù)、逃避責(zé)任，《合同法》規(guī)定：“除債權(quán)人和債務(wù)人另有約定除外，由分立后的公司享有連帶債權(quán)，承擔(dān)連帶債務(wù)。”
3、申請(qǐng)免稅——目標(biāo)公司將上述相關(guān)資料報(bào)稅局審核確認(rèn)，其中需向地稅局『申請(qǐng)免征』土地增值稅、契稅，向國(guó)稅局申請(qǐng)免征增值稅，企業(yè)所得稅（一般性稅務(wù)處理）與印花稅按規(guī)定繳納。
4、辦理變更登記——目標(biāo)公司與分立企業(yè)共同向交易中心申請(qǐng)辦理土地房產(chǎn)變更登記
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 地產(chǎn)收并購（3）：公司分立“要這么玩”！
