房地產(chǎn)貸款集中度管理制度已進入常態(tài)化實施階段，在這道“緊箍咒”之下，銀行不能超出額度上限，貸款額度或?qū)⒀永m(xù)有壓有降的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

從人民銀行季度公布的全國個人住房貸款余額走勢來看，近年來呈現(xiàn)持續(xù)增長的態(tài)勢，但增速持續(xù)放緩。2021年三季度末個人住房貸款余額37.4萬億元，同比增長11.3%，增速分別較上季度末和上年同期低1.7個和4.4個百分點。

這一輪下跌自2017年二季度開始，保持回落態(tài)勢至今，2018年二季度以來回落速度有所趨緩。2020年四季度，部分銀行個人房貸額度緊張，放貸速度變慢，個人住房貸款余額同比增速回落的幅度略有擴大，2021年一季度以來個人住房貸款余額同比增速回落幅度不斷擴大，三季度增速回落至11.3%。

圖：全國個人住房貸款余額

與同比增速（單位：萬億元）

數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行、易居研究院

2021年三季度，個人住房貸款余額新增7900億元，環(huán)比下降13%，同比下降36%，連續(xù)兩個季度不斷下降，打破了2015年以來三季度較二季度個人住房貸款新增額上升的周期性規(guī)律。

從全國人民幣新增貸款中個人房貸占比來看，2021年三季度，個人住房按揭貸款新增額占新增境內(nèi)貸款比例為20%，環(huán)比上升2個百分點，同比下降10個百分點，創(chuàng)2014年以來同期新低。

究其原因，首先供應(yīng)端房地產(chǎn)貸款緊縮程度罕見，住房貸款審批趨嚴，銀行放貸周期拉長，另外，需求端也在收縮，不斷上漲的房貸利率抑制了部分購房需求。隨著央行釋放維穩(wěn)信號，預計年內(nèi)房貸利率將不會繼續(xù)上漲，房價回穩(wěn)的城市信貸政策將會迎來改善，預計四季度個人房貸余額同比增速還將繼續(xù)回落。

圖：全國個人住房貸款余額

與同比增速（單位：萬億元）

數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行、易居研究院

今年以來多城銀行房貸額度緊張，放款周期拉長，部分城市停止二套房、二手房房貸，重點城市的個人房貸利率一路走高，受此影響，全國居民購房杠桿率不斷下降。

根據(jù)易居研究院估算，2021年三季度，全國居民購房杠桿率為24.8%，環(huán)比下降1.2個百分點，同比下降6.8個百分點，該指標從去年二季度開始持續(xù)下降，已創(chuàng)2012年四季度以來近9年新低。

從歷史數(shù)據(jù)來看，2015年三季度，全國居民購房杠桿快速上升，2016年四季度居民購房杠桿率達到了44.6%，達到了2010年以來最高位。2019年，居民購房杠桿率一直處于小幅震蕩中，基本穩(wěn)定在31%-32%之間。

另據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，2016年以來，居民持續(xù)加杠桿購房，致使杠桿率高企，個人住房貸款占比也呈逐年走高態(tài)勢，截至2020年三季度，個人住房貸款余額多達33.7萬億元，較2015年凈增長157%，居民杠桿率逐年提升至33%，較2015年增加13.7個百分點，債務(wù)收入比升至55%，較2015年增加24.5個百分點。

2020年上半年全國首套房貸平均利率持續(xù)小幅下降，刺激居民貸款購房，居民購房杠桿率連續(xù)兩個季度小幅上升。不過下半年以后，多城通過提高二套房首付比例或貸款利率等，對房貸政策進行了收緊，三四季度全國居民購房杠桿率下行。

圖：全國居民購房杠桿率走勢

備注：全國居民購房杠桿率=季調(diào)個人住房貸款余額新增額/季調(diào)全國一、二手住宅銷售總額+9%公積金貸款歷史平均比重

數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行、住建部、國家統(tǒng)計局、各地統(tǒng)計局、各地房管局、易居研究院

據(jù)易居研究院測算，百城房價漲幅與全國居民購房杠桿率總體呈現(xiàn)正相關(guān)。

縱觀歷史數(shù)據(jù)，2015年一季度開始，居民購房杠桿率和房價指數(shù)同時出現(xiàn)大幅攀升態(tài)勢，并分別于2017年二季度、2016年四季度見頂。隨后雙雙波動下行。

2019年7月30日，政治局會議首次明確提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，三季度杠桿率和房價指數(shù)漲幅同步下行，四季度杠桿率小幅上升，百城房價指數(shù)環(huán)比漲幅收窄至0。2021年三季度，多地房貸政策繼續(xù)收緊，全國居民購房杠桿率繼續(xù)下行，百城房價指數(shù)環(huán)比漲幅回落至0.63%。

從2016-2017年的數(shù)據(jù)來看，百城房價環(huán)比漲幅的拐點略滯后于居民購房杠桿率的拐點，受樓市降溫影響，百城房價環(huán)比漲幅三季度大幅回落，實際在9月份便出現(xiàn)下跌拐點，預期四季度繼續(xù)下跌。

圖：全國居民購房杠桿率與百城房價指數(shù)環(huán)比漲幅

數(shù)據(jù)來源：央行、住建部、國家統(tǒng)計局、各地統(tǒng)計局、中國城市二手房指數(shù)網(wǎng)站、易居研究院

整體來看，自央行推出房地產(chǎn)貸款集中度管理制度以來，引導居民杠桿率逐步回歸到“安全線”以內(nèi)，堅守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線，信貸政策收緊初顯成效，居民高杠桿購房情況有所緩解。

隨著9月27日央行例會首提“兩維護”，四季度居民購房信貸政策迎來適度寬松，尤其是提高首套房按揭貸款的授信額度，二手房階段性停貸的現(xiàn)象也將明顯改善，進而支持居民合理的自住以及改善性購房消費，保證正常房地產(chǎn)交易平穩(wěn)運行，但考慮到房地產(chǎn)信貸政策沒有出現(xiàn)明顯寬松信號，且經(jīng)濟的下行壓力不斷加大，預計四季度我國住戶部門杠桿率進一步增長或下滑的空間均不大。