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遠洋的進與退

杠桿地產 杠桿地產
2021-07-19 10:15 3098 0 0
最近，遠洋集團的幾件事引起杠桿地產注意。用2019年600.8億元的數據來對比，遠洋則退步了不少。

作者：桿姐

來源：杠桿地產（ID：Property-Market）

最近，遠洋集團的幾件事引起杠桿地產注意。
一是上半年業績不甚理想。前幾天公告披露干未經審核營運數據，2021年1-6月，累計合約銷售額約523.7億元，同比2020年雖然增長25.17%，但因為去年上半年特殊情況，可比性不強。用2019年600.8億元的數據來對比，遠洋則退步了不少。
半年完成年度目標1500億元的34.91%，位次從2019上半年的24，降至2021上半年的41位。這一成績也實在難言樂觀。
另一方面，今年上半年，遠洋200億并購紅星地產的行動也格外引人注目，同樣在前不久，這件大事基本有了結果。
業績難看、并購大手筆，看似分裂的行動背后，遠洋集團要搞什么事？
01
鐘情紅星背后
遠洋與紅星的故事，要從今年3月說起。
2021年3月28日，21世紀經濟報道報道了紅星美凱龍創始人車建新擬出售紅星地產股權，接盤方為遠洋集團旗下投融資平臺遠洋資本，交易對價在200億左右。
但次日，雙方均發布公告進行“辟謠”，稱雙方簽署合作協議，遠洋資本戰略入股紅星企發（紅星地產母公司）獲18%股權，股權轉讓對價為人民幣10.3億。
這次，杠桿地產注意到，最終敲定的內容則為：已簽訂含債權在內的資產包收購框架協議，此次交易框架設計較復雜，是包含債權在內的資產包收購，總價200億左右。
如果21世紀的報道屬實，那么基本等于又回到了最開始的報道內容。
遠洋似乎對紅星“情有獨鐘”，6月2日，還以23.12億元收購紅星美凱龍旗下7家物流地產。
紅星賣資產求生，可以理解。紅星地產的“爸爸”，美凱龍這些年步子邁的比較大，又遇到2020黑天鵝，自身負債高企。
而紅星地產前幾年則喊出了千億計劃，目前千億雖然沒進，但體量也不小：全國布局超過50個城市、100多個項目，土地儲備1800萬平米。
據中指研究院數據，紅星地產2020年拿地面積為553萬平米，排名第32位，拿地金額為168億元，排名第57位。
母公司泥菩薩過河，輸血能力變弱，沒有上市的紅星地產面對這么大的盤子，加上“三道紅線”壓頂，融資能力也弱，賣身似乎是最好的選擇。
目前來看對于紅星地產這個結局似乎不錯，據說遠洋不僅買了項目，還把團隊也保留了。
這對遠洋來說又意味著什么？
02
下坡路
某種程度上，遠洋也是需要紅星的。
年報顯示，2020年遠洋集團銷售金額雖然再創新高，為1310.4億元，但是增速卻放緩至1%。
如果2020年確實特殊情況，今年上半年呢？上面杠桿地產說了，500多億的銷售額、3成多的目標完成率并不出色。
難看到什么程度？以南方產業智庫監測的數據為例。截至7月14日，其監測的60家上市房企當中，有38家發布了上半年銷售業績公告。
38家發布半年業績的房企中，又有34家曾對外披露過2021年度目標。分析發現，17家達成目標的50%及以上，其中建發國際完成目標的70%以上，16家完成40-50%，僅遠洋集團完成不足40%。
也就是說，在這34家披露目標的房企里，遠洋集團的完成率墊底。
將時間線拉長，從2018年開始，遠洋集團已經顯露出疲態，并且有加速滑坡的趨勢。
猶記得2018年，遠洋集團董事局主席兼行政總裁李明曾在業績發布會時放言，“未來三年到四年將保持每年50%的增長速度，實現2000億元以上的銷售規模也是必要的。”
然而……
2018年對遠洋來說是個轉折點，不僅是宏觀環境上，也呈現在內部管理中。
2018年起，剛解決完股權問題沒多久的遠洋集團迎來人事震蕩。
李虎、李洪波辭任公司執行董事，姚大鋒、上官清辭任非執行董事；接著帶領集團邁入千億陣營的老將諶祖元被換下；
副總裁王福順“消失”，后出現在財信發展總裁的位置上；
再然后遠洋集團重新調組織架構，中高層管理者大規模調動；
緊接著時間來到2020年6月，原為僅次于總經理李明的集團二號人物，原集團執行總裁和執行董事溫成海辭任，接替他的為崔洪杰。
崔董1972年出生，1996年8月加入遠洋，曾為產品營造中心總經理，傳言風格比較激進。
2020年底，遠洋集團最年輕副總裁陳偉離職……
如今，崔先生在崗已經1年有余，似乎有企穩的節奏？
03
債務還好嗎？
從上半年收購紅星的動作里，杠桿地產隱約能聞到崔董激進的味道。但與激進相輔相成的，必定是負債。
在如今，談債色變的房地產行業，遠洋的負債情況又如何？
2021半年報暫時沒出，2020年報顯示，1年內到期的債務259.34億元，短債占比32%，兩年內到期的貸款繼續上升，為433.93億元，占比53%，還是比較大的。

遠洋的現金及現金等價物391.29億元，應付短期壓力沒有太大問題。不過，2年內的壓力還是顯著的，連續這幾年都在增加。
另外值得注意的是，媒體報道，遠洋的投融資平臺遠洋資本，還有一些表外負債。但總的來說，還在紅線范圍內。
另一方面，有曾經央企背景加持，遠洋在融資成本方面優勢很明顯。比如7月13日剛發行的一筆美元債，3.2億美元2.70%，夠低的。
目前之于遠洋，負債壓力倒是其次，規模和增速才是最焦慮的地方。如此來看，并購紅星地產，可能是件好事。
后期如何操盤，為遠洋品牌贏得口碑？又到考驗管理團隊的時候了。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議

本文由“杠桿地產”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 遠洋的進與退

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