丁祖昱評樓市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)
近日，在各大政策的密集發(fā)聲下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)小幅回暖，房地產(chǎn)融資的“冰封”狀態(tài)有所解封。
近期，中央政治局會議提及“良性循環(huán)”的表述是近年來首次提及，釋放出很強的信號意義，更加為加快企業(yè)融資恢復(fù)注入一劑強心劑。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年11月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金16765億元，同比下降7.0%，繼續(xù)維持下半年來下降的走勢，但降速比上月縮小2.5pct。
房企的自籌資金也實現(xiàn)了由負轉(zhuǎn)正，部分房企通過配股為明年新一輪的償債以及投資儲備彈藥。
01 到位資金環(huán)比降速縮小2.5pct國內(nèi)貸款量環(huán)比止跌轉(zhuǎn)增達8.3%
在多舉措維穩(wěn)糾偏下，房企國內(nèi)貸款方面降幅收窄，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年1-11月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的到位資金183362億元，同比增長7.2%，增速較10月末繼續(xù)下降1.6pc。
單月來看，11月到位資金16765億元，同比下降7.0%，繼續(xù)維持下半年來下降的走勢，但降速比上月縮小2.5pct。其中，11月定金及預(yù)收款為5116億元，同比下降16.1%，降幅繼續(xù)擴大；
具體來看，自央行窗口指導(dǎo)銀行貸款有序發(fā)放以來，個人按揭貸款額度緊張的情況出現(xiàn)了一定程度的緩解。
2021年10月21日，銀保監(jiān)會統(tǒng)計信息與風(fēng)險監(jiān)測部負責(zé)人劉忠瑞在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上表示，要督促銀行落實房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款監(jiān)管要求，配合人民銀行實施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，房地產(chǎn)貸款增速穩(wěn)中趨緩。“保障好剛需群體信貸需求。”要在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。部分地區(qū)人民銀行分支行響應(yīng)，開始對房地產(chǎn)信貸進行窗口指導(dǎo)，支持房貸政策適度松綁。
10月個人按揭貸款單月到位金額同比增速自6月后首次回正，11月回暖加速。
圖：2021年房地產(chǎn)到位資金（個人按揭貸款）
當(dāng)月值及同比增速（單位：億元，%）
數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局、CRIC整理
國內(nèi)貸款方面，在政策托底下也有所恢復(fù)，11月到位資金中國內(nèi)貸款為1492億元，同比下降20.5%，但較10月降幅縮小6.7個百分點；同時，國內(nèi)貸款量環(huán)比增長8.3%，止跌轉(zhuǎn)增。
圖：2021年房地產(chǎn)到位資金（國內(nèi)貸款）
當(dāng)月值及同比增速（單位：億元，%）
數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局、CRIC整理
02房企自籌資金迎來增長，增速自8月后首次重新回正
在政策回暖的同時，房企也在積極自救，不少房企通過項目轉(zhuǎn)讓、股東借款等方式補充現(xiàn)金流，還有部分房企繼續(xù)通過配股融資的方式募集資金，這一方面是為新一輪的償債潮做準備，同時也是為明年新一輪的投資機會儲備資金。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金（自籌資金）數(shù)據(jù)顯示，2021年11月單月值為6761億元，單月資金量年內(nèi)僅次于6月，從增速來看，同比增長2.1%，增速自8月后首次重新回正。
圖：2021年房地產(chǎn)到位資金（自籌資金）
當(dāng)月值及同比增速（單位：億元，%）
數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局、CRIC整理
11月以來，融創(chuàng)中國、旭輝控股、世茂集團、新城發(fā)展以及龍光地產(chǎn)等房企均進行了配股融資。
11月14日，融創(chuàng)中國配售3.35億股，募集金額約50.85億港元，其中50%用于償還貸款，50%用于一般運營資金，是唯一一個募集金額超過20億港元的企業(yè)。
除此之外，旭輝和新城發(fā)展以股東托底的供股方式進行，11月9日旭輝控股配售最多4.18億股，募集金額約16.73億港元，其中90%用于明年初收購長三角地區(qū)，以及一般企業(yè)用途；12月2日新城發(fā)展配售最多2.96億股，募集金額約15.7億港元，其中60%用作資金儲備以把握商機，40%用作一般企業(yè)用途。
這主要是因為，一方面是彼時寒冷的資本市場難以通過合理的配售價尋到承配人和機構(gòu)，而另一方面大股東通過對供股兜底的方式，展示資金實力和對上市公司的支持。
除了集團自身進行配股之外，部分企業(yè)旗下的物企也加入了配股潮，碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、世茂服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)等物管公司也進行配股，除了為物管行業(yè)越來越激烈的廝殺提供資金之外，物管公司配股也可以幫助母公司改善財務(wù)杠桿水平。如融創(chuàng)服務(wù)與融創(chuàng)中國同一天配售1.58億股，募集金額約23.31億港元，用途都是50%用于償還貸款，50%用于一般運營資金。
表：近期房企進行配股情況
數(shù)據(jù)來源：CRIC整理
總體來看，面對明年新一輪的償債壓力，以及新的投資機會，部分房企進行配股是較為“劃算”的融資方式之一，在募得資金儲備的同時，不增加企業(yè)債務(wù)，更實打?qū)嵉卦龃笃髽I(yè)權(quán)益，真實實現(xiàn)在募集資金的同時降杠桿。
但值得注意的是，據(jù)企業(yè)配股價來看，本輪企業(yè)配股潮都是折價配股，房企仍需擴展融資方式保證正常融資，妥善安排償債及投資計劃。
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