克而瑞地產研究 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：CRIC研究中心
來源：克而瑞地產研究
10月京滬深二手房成交或將迎來季節性回落，目前來看，核心城市二手房價仍處在下行周期，短期內“以價換量”趨勢延續。
◎ 文/俞倩倩
2025年9月二手房成交規模與8月基本持平，但前9月累計同比增幅仍顯著好于新房。據CRIC監測數據，2025年前9月30個重點城市二手房成交累計同比增9%，與新房成交環比轉降形成鮮明對比。究竟2025年9月二手房市場成交結構有哪些變化？又反映出當前客群怎樣的置業偏好呢？
01剛需發力，京滬深杭200萬以內成交占比同環比齊增，高端需求持穩
從成交總價段來看當前居民當前購買力，主要呈現出以下特征：
一是京滬深杭低總價段即200萬以內2025年9月成交套數占比同比持增，極致剛需客群仍是成交主力。以上海為例，2025年9月總價200萬以內房源成交套數占比為46.56%，環比上升2.79pcts,同比上升7.51pcts；市場份額有進一步擴大趨勢。而北京、深圳、杭州總價200萬以內成交套數占比也呈現出同環比齊增態勢。值得關注的是，剛需客群仍是二手房市場購買主力，北京、上海、杭州低總價段成交套數占比均在45%以上。
二是剛改中改需求“塌陷”，京滬深500-600萬、杭州200-400萬成交占比同環比齊降，客戶觀望情緒持續加劇。事實上，上海、深圳總價300-400萬、北京、上海總價400-500萬成交套數占比均出現了不同程度回調。
三是高端需求持穩，京滬千萬豪宅同比持增，深圳3000-5000萬增幅顯著。據CRIC監測數據，京滬總價1000萬以上豪宅成交占比環比持降，同比仍增，韌性依舊顯著；深圳3000-5000萬總價頂豪市場需求持穩，2025年9月成交套數占比同環比分別增長0.33pcts和0.22pcts。
02京滬深70平以內“以價換量”，杭州160平以上成交占比同環比齊增
從成交面積段來看，京滬深總體呈現出70平以內小面積段仍是成交主力，2025年9月成交套數占比均在3成以上，其中北京成交集中度仍在上升，70平以內小面積段極致剛需成交占比同環比增幅均超2pcts。目前來看小面積段多為一房、二房設計，戶型功能性缺失且多為老舊房源，整體議價空間相對較大，隨著二手房成交動能持續放緩，業主“以價換量”策略也使得小面積、低總價房源實現了快速出貨。杭州占比增幅顯著的主要集中在160平以上大面積段產品，這類產品多為三房/四房設計，可以滿足“一步到位”的自住需求，性價比相對較高。
03上海近遠郊、京杭核心區9月成交占比環增，杭州主力區域集中度上升
而從成交區域來看，上海成交占比持增的多為城市近遠郊片區，譬如上海金山區和奉賢區；北京、杭州成交占比持增的多為城市核心區，諸如北京海淀區和東城區，杭州西湖區和拱墅區，值得關注的是，杭州主力區域成交集中度上升，據CRIC監測數據，2025年9月環比漲幅TOP3的北京朝陽區、深圳龍崗區、南山區和福田區，杭州拱墅區、余杭區除了是杭州2025年9月環比漲幅TOP3區域之外，還是成交套數占比TOP3區域。
總體來看，9月二手房成交規模環比微降1%，成交動能持續放緩，但核心城市京滬深成交持增，累計同比仍增10%以上，仍處于高位震蕩行情。從成交結構來看，低總價極致剛需成交占比持增；高端豪宅成交趨穩，相較而言剛改中改需求“塌陷”，成交區域也呈現出顯著分化行情，上海向城市近遠郊、京杭向城市核心區不斷聚焦的趨勢。
預判后市，我們認為，10月京滬深二手房成交或將迎來季節性回落，目前來看，核心城市二手房價仍處在下行周期，短期內“以價換量”趨勢延續，中高改小區能否放量主要取決于新增掛牌量和新房市場優質產品入市量影響；而剛需盤目前仍然以價格為導向；目前隨著二手房市場逐步過渡為買方市場，購房者在置業時往往會綜合考慮小區區位、配套、價格等因素，選取性價比較高的小區，這也意味著區位偏遠、功能性缺失的遠郊老破小交易周期將進一步拉長，除非價格足夠優惠，否則實難去化。
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