作者：愛研究的小胡

來源：不良資產知識庫（ID：NPL-kb）

一、城市的“量”與“價”

在2019年經濟下行與行業震蕩調整的過程中，精準研判城市潛力對不良資產投資者來說變得尤為重要。投資區域分析對不良資產的投前與投后都有著重大的影響，無論是信用類還是抵押類，都會涉及處置實物資產的情況，而資產的退出主要涉及了兩個關鍵性的因素：

一：資產流動性；

二：資產變現價格；

可以影響以上兩個關鍵性因素的，一、城市的市場容量，二、城市的增值潛能；可以把市場容量比作是“量”，增值潛能比作是“價”。“量”決定了資產流動性的快慢，“價”決定了資產變現價格的高低。總結性的說，“量”決定了處置周期，“價”決定了處置收益率。如再次深入分析影響“量”與“價”的細微因素可以采用以下投資評價體系與研究邏輯。

二、“人口+產業+交通”的分析框架

中國城市等級劃分為四線，一線、二線、三線、四線，除一線城市外其他幾線城市又有強、中、弱之別。近些年不良資產投資者從一線城市轉向強二線城市，因強二線城市的發展驅動力在往一線城市逐漸靠攏，從驅動力視角來看，有些強二線經濟實力較強、產業優勢明顯、人口持續不斷流入讓其表現出更強的市場韌性，具備了良好的增長潛能同時還能更快的跨越周期。但如何分析強二線城市的投資價值與潛力，一、沿用上圖構建的2大維度、12個方面，40余項具體指標的評價模型，二、采用“人口+產業+交通”三大維度研判城市投資潛力的分析框架。

采用“人口+產業+交通”三大維度研判城市投資潛力的分析框架，核心邏輯在于：首先，人口要素是判斷城市價值的基點，人口向哪里遷移是人們對城市選擇的結果，城市競爭力強則人口聚集，競爭力弱則人口流失。其次，決定人口遷移方向的是城市所提供的就業機會與收入水平，因此，產業是城市發展的底層動力。最后，交通網絡重塑了城市空間格局，使生產要素可以更自由、更高效的在區域間交互與流動，通過交通規劃可以大致判斷出未來哪些城市更具有發展前景。 

1. 人口

人是社會經濟活動的主體，城市競爭歸根到底是人的競爭，人口持續聚集是城市競爭力最直接的體現。同時，人也是房地產直接的需求來源，因此，人口是判斷城市潛力的核心要素和邏輯基點。目前，我國人口分布呈現出明顯的“長尾效應”，多數人口集中在少數城市，北上廣深、重慶、成都、武漢等頭部城市人口規模大，而大部分中小型城市人口規模相對較小。預計未來頭部城市的先發優勢和規模效應仍將長期存在，人口也將進一步向大城市與都市圈聚集。

東部發達城市群人口吸引力依然較強，中西部核心二線城市強勢崛起，全國人口遷移呈現“3+6”新格局

圖：2011-2018年全國常住人口年均增量分布圖 

從2010年以后全國人口流動趨勢來看，東部三大區域仍是人口主要流向地，而中西部人口增長以核心城市為主，全國整體形成“東部三大區域+中西部六大核心城市”的人口增長格局。東部發達地區人口持續聚集，粵港澳+海西、長三角、京津冀+山東半島成為三大人口集聚區域。這三大區域經濟起步早、先發優勢明顯，一直是人口流入較為集中的區域。中西部重點二線城市經濟、產業崛起帶動人口吸引力增強。中西部地區早期人口流出較多，但近年來隨著產業向中西部轉移，核心城市就業崗位與收入水平提升，對周邊區域吸引力進一步凸顯。 

2. 產業

我國經濟增長處于新舊動能的轉換之中，經濟增長的動力由以往的要素驅動逐漸向創新驅動轉變，創新實力強的城市，有更大的機會發展高端產業，取得產業競爭優勢。而城市對待科技創新的態度則直觀的反映在其研發投入的規模上。

北京、上海、深圳R&D經費內部支出占全國21.4%，長三角及粵港澳區域創新集聚明顯，武漢、西安、成都等中西部重點城市科創實力也較突出。 

圖：2017年各城市R&D經費內部支出（億元）

數據來源：中國城市統計年鑒，各城市統計局

19個城市研發支出占全國半壁江山，“北上深”研發投入遠超其他城市。2017年，R&D經費內部支出超過200億的城市共有19個，合計占全國R&D經費支出的52.5%，是全國主要的研發重鎮，“北上深”三個一線城市研發投入位列前三，分別為1580億、1205億、977億，占全國總投入的21.4%，是我國創新發展的領頭羊。蘇州、天津、武漢R&D支出超過400億，僅次于一線城市；杭州、重慶、西安、南京等城市2017年研發投入超過350億，居全國前列。

3. 交通 

交通是城市發展的大動脈，深刻影響著城市的空間外延、產業布局和人口聚集。近年來，高鐵等交通設施不斷打破城市邊界，城市往來的時間成本顯著下降，許多城市因為多條線路交匯，發展成為區域性乃至全國性交通樞紐，集聚人流、物流的能力顯著增強，城市地位與潛力大幅提升。

 根據中國高鐵遠期規劃，到2030年，我國將構建形成“八縱八橫”高鐵格局，“基本實現內外互聯互通、區際多路暢通、省會高鐵連通、地市快速通達、縣域基本覆蓋。”并“構建北京、上海、廣州、武漢、成都、沈陽、西安、鄭州、天津、南京、深圳、合肥、貴陽、重慶、杭州、福州、南寧、昆明、烏魯木齊等綜合鐵路樞紐。

從目前的高鐵格局來看，北上廣、南京、杭州、武漢等經濟發達的中心城市高鐵通車班次已較多，對外交通便捷，高鐵的聯通有助于此類城市吸聚更多周邊的資源與人口，帶動城市潛力進一步提升。

4. 城市群視角看城市潛力 

遵循城市發展規律，聚焦核心城市群與都市圈，享受城市發展紅利 

城市的發展存在普遍性規律，發達國家的城市化一般都將經歷“城市→都市圈→城市群”的過程，人口與資源不斷向大城市和都市圈聚集。從目前我國城市的發展階段來看，長三角和粵港澳大灣區已初步具備城市群形態，京津冀城市群則以首都都市圈為核心逐步向城市群形態演變，而對于其他地區來說，整體仍處于大城市的虹吸效應階段，但隨著部分大城市承載力趨于飽和，并且通過軌道交通與周邊地區密切相連，以大城市為中心的都市圈時代正在來臨。

圖：19個城市群規劃定位及發展階段

聚焦核心城市群，可最大程度獲得城市發展紅利。2018年，占國土面積11%的五大城市群（粵港澳、長三角、京津冀、長江中游、成渝）經濟規模占全國54%，商品房銷售面積占比46%，是我國經濟增長的重要核心區域。在五大城市群之外，山東半島、海峽西岸以及中原城市群或發展基礎好，或規劃定位高，也是未來發展的重點區域。

表：主要城市群經濟、人口及房地產市場規模

隨著長三角一體化上升為國家戰略、粵港澳大灣區規劃印發，頻繁的規劃落地標志著我國城市群與都市圈的發展迎來集中建設期。大城市作為支撐和引領城市群、都市圈發展的領頭羊，規模效應顯著，部分大城市開始逐漸向外溢階段轉變，帶動周邊三四線城市價值不斷提升。未來，在國家戰略疊加之下，繼續看好“五大核心城市群”及中西部核心城市的發展潛力，這些區域在產業轉型升級與轉移過程中，伴隨著交通設施的不斷完善，將繼續成為人口的主要流向地，城市發展動力強，潛力不斷釋放。

三、影響投資區域選擇的其他幾大要素

前文描述了決定資產處置周期與收益率的“量”與“價”，精判城市潛力三大維度的“人口+產業+交通”及“城市群”的發展規律與發展紅利，但另有四大要素決定了不良資產投資區域的選擇“司法+資源+信息+團隊”。 

1. 司法

一個區域整體的司法環境是需要不良資產投資者前期主要考察的對象，并且深入了解每個法院的特點，例如辦事效率、執行力度、審判偏好，因為司法程序的快慢決定了資產處置的進度。

2. 資源

在不良資產的獲取與處置等環節，均需要不同的資源加以協助，不良資產投資者在選擇一個區域進行投資時，需要在目標區域有相應的公檢法、服務商等資源。掌握資源的深度決定了資產處置的成與敗。 

3. 信息

這里的信息指的是資產交易數據的信息來源，可以通過拍賣平臺、房地產交易數據平臺、資產估值等平臺分析不良資產投資區域的住宅、土地、商鋪、辦公樓、酒店等資產其近三個月至一年的成交量與成交價格。成交價格又可分為兩個部分，一資產的市場價格，二資產的拍賣價格，存量資產以市場價格退出，而大部分的不良資產以拍賣價格退出，所以獲取資產拍賣價格與交易流動性的數據信息變得尤為重要，建議以不良資產處置為核心業務的企業，應以數據挖掘為輔助，逐漸從運營驅動過度到數據驅動。

4. 團隊

不良資產投資者選擇一個區域進行投資時，需要考慮處置團隊的問題，一自有團隊跨地域處置，二搭建本地化團隊進行處置，三委托當地服務商進行處置，利用不同的團隊模式其處置效率與資源累積各不相同，應以公司自身的處置策略作為選擇。

最后，本文從不同維度分析城市投資價值與潛力，望能為投資者在今后的投資布局中提供決策依據，我是愛研究的小胡，謝謝。（人口、產業、交通、城市群數據分析來源于中指研究院）

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 《不良資產投資區域-精準研判城市潛力》