丁祖昱評樓市 
中國最專業、最具規模的信用評級機構之一。 業務包括對多邊機構、國家主權、地方政府、金融企業、非金融企業等各類經濟主體的評級，對上述經濟主體發行的固定收益類證券以及資產支持證券等結構化融資工具的評級，以及債券投資咨詢、信用風險咨詢等其他業務。
作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
在“房住不炒”、行業降杠桿的政策主基調下，近年來針對房地產行業的監管不斷收緊，房企整體銷售規模增速明顯放緩。在充滿不確定性的2021年，上半年全國商品房銷售規模創近5年新高，但下半年調控政策持續收緊，房地產市場開始逆轉下行，短期內下行趨勢仍難以逆轉。
市場下行疊加前期部分高地價項目進入結算，行業利潤空間受到持續擠壓，企業利潤規模增速也呈下行趨勢。
行業大環境下，房地產企業面臨著較大的生存壓力。上半年，行業整體的利潤率指標已降至2015年以來的歷史最低水平，近半數典型房企毛利率、歸母凈利率雙降，企業整體利潤空間繼續承壓
01
利潤增速維持低位
2021年上半年，CRIC監測的80家典型上市房企整體實現營收收入26839億元、營業成本21039億元，營收和營業成本的增速中位值分別為30.9%和40.9%。
數據上看，雖然營收增幅較去年同期有明顯回升且處在歷年較高水平，但這一數字不具備可持續性。主要原因在于，2020年上半年受疫情影響，項目竣工及交付結轉普遍延遲、收入無法如期確認、上半年整體結算基數較低。
但仍有三成房企毛利同比降低，房企利潤空間持續遭受擠壓，行業利潤增速自2019年出現拐點并表現出下行趨勢。
上半年，行業80家典型上市房企毛利潤、凈利潤、歸母凈利潤的增速中位值分別為12.5%、10.6%和6.0%，利潤增速明顯低于營收增速且處在歷年來的較低水平。
圖：2017-2021年上半年行業典型上市房企營收、利潤規模及增速（億元）
數據來源：CRIC、企業公告
02
典型房企盈利指標探底
近年來，行業整體盈利能力面臨較大的下行壓力，其中利潤率指標變化最為直觀。
CRIC數據顯示，今年上半年80家典型上市房企毛利率中位數僅為21.7%，同比降低1.6個百分點。凈利率和歸母凈利率中位數分別降低0.6和1.7個百分點至9.3%和6.5%。三大核心指標均呈現下行趨勢，上半年降幅較2020年進一步擴大。
值得注意的是，與歷年相比，行業整體的利潤率指標均已降至2015年以來的歷史最低水平。
當前，針對房企投、融兩端的調控力度不斷加強，疊加市場下行的預期，企業利潤空間和盈利水平持續受到擠壓，上半年多數企業的利潤率水平呈不同程度的下行。毛利率、歸母凈利率下行的房企分別達到58家和49家，近半數房企毛利率和歸母凈利率雙降。
圖：2015-2021年上半年行業典型上市房企整體利潤率水平及變動
數據來源：CRIC、企業公告
盡管房企盈利壓力越來越大，但從上半年數據表現來看，部分房企利潤增長表現亮眼。
從今年上半年高利潤率房企來看，具備較強的商業、城市更新等復合屬性，非核心業務經營收益在增加利潤方面也起到了重要的作用，這也反映出當前多元業務對于平滑利潤率的重要性。
房地產行業利潤率、周轉率進入下行期，杠桿管控嚴苛，房企要維持高ROE面臨相當大的壓力。
CRIC數據顯示，今年上半年行業80家典型房企ROE中位數為5.86%，低于2020年同期6.33%。企業ROE普降，下降房企占比近6成。作為衡量企業運營水平、經營結果的重要指標，未來房企ROE水平以及穩定性將更加取決于企業自身業務模式、盈利模式、增長模式的創新。
03
提高經營水平和產品品質是“穩利潤”關鍵
上半年行業整體盈利表現不佳，從中期業績會上各大上市房企對行業利潤的預期來看，多數房企認為短期內企業盈利水平承壓、毛利率下降已是行業趨勢。
隨著2017和2018年的高價地逐步去化完畢、土地市場價格預期趨穩，長期來看行業利潤率水平在觸底之后或將略有回升，穩定在20%-25%之間的水平。
未來，行業前期高增長階段的高額回報很難再實現，企業“穩利潤”需從運營管理及產品品質入手，審慎理性拿地、優選項目，提高經營質量及運營管理效率。同時加強產品打造、提升產品品質和產品適銷性，在日趨激烈的市場競爭中不斷提升企業自身的核心競爭力。
此外，非核心業務收益對利潤的提升也起到重要作用。
隨著土地及金融紅利的消失，房地產行業步入管理紅利時代，房企更加重視“向管理要效益”。尤其是在行業利潤規模增長壓力凸顯的背景下，銷管費用作為直接影響當期損益的重要變量，成為各大房企開啟精細化管理、實現提效的一大抓手。上半年典型上市房企中，超七成房企的銷管費率同比下降。
此外，為對沖調控風險、優勢互補提升競爭力，行業合作加深，半數企業合聯營收入占比提升，上半年典型上市房企中，有25家房企聯營及合營投資收益同比增長，其中13家房企增幅超過100%。
投資物業及酒店運營作為房企多元發展板塊的一部分，已成為大部分房企的業務選擇之一，與主業協同發展，助力房企總體收入的提升。2021年上半年，疫情修復期下大部分房企的投資物業板塊收益顯著回升，80家典型上市房企中超過六成房企的投資物業租金及酒店運營收入同比提升，其中增幅超過50%的達22家。
總體而言，毛利率下降已是行業趨勢，短期內行業整體盈利水平仍面臨較大的下行壓力。但隨著2017、2018年的高價地逐步去化完畢、土地市場價格預期趨穩，長期來看行業利潤率水平在觸底之后或將略有回升。
未來，企業“穩利潤”需從運營管理及產品品質入手，審慎理性拿地、優選項目，提高經營質量及運營管理效率，同時加強產品打造、提升產品品質和產品適銷性，挖掘利潤空間、不斷強化自身的核心競爭力。
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