克而瑞地產研究 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：克而瑞研究中心
5月下旬-6月仍然是核心城市房地產政策松綁的重要窗口期。
近日，成都、杭州相繼出臺樓市新政，分別松綁了多孩家庭和郊縣的限購。我們發現，不同于2008年和2014-2016年的兩輪政策放松周期，基于三胎生育政策全面放開以及區域市場分化加劇，定向松綁多孩家庭、郊縣限購，增加限購套數以刺激購房需求，成為2022年以來本輪政策寬松周期中，不少二線和強三線城市共同的政策發力點。
成都、杭州兩個房地產市場相對穩健的核心城市也已松綁調控，由此引申開去，我們還發現，今年以來，16個強二線城市中，13個城市調控政策已經松動，東部城市“救市”更為積極果斷。我們認為，剩余3個強二線城市——西安、武漢、濟南，甚至包括廣州等一線城市，政策禮包已經在路上，并會抓住5月下旬到6月窗口期出臺，前期已出新政的城市也可能進一步松綁。
02 成都、杭州相繼放松調控但政策力度僅限于在下行期托市
5月16日，成都發布4條樓市新政。第一，優化預售取證條件，允許按棟辦理預售許可證，在符合開竣工時限要求的前提下，適當調整預售規模，有利于緩解企業資金壓力和優化區域住房供應節奏；第二，適度放松預售資金監管，重點監管資金額度計量模式調整。成都此前執行的重點資金監管額度標準是最低3500-5000元/平方米，明顯嚴于濟南、西安等城市，新政施行后監管額度將適當下調，有助于提高房企資金使用效率；第三，放寬無房家庭認定標準，縮短住房交易記錄追溯期，意味著改善客戶可以更早享受到無房家庭的優先政策，入市積極性將有所提升；第四，松綁限購，東部新區、新津等11個近郊區縣住房不納入中心城區限購套數計算，由于成都房票過于珍貴，購房者能買主城就不會買郊區，新政后郊區購房不再消耗中心城區的房票，有助于近郊區縣導入人口和購房需求。
5月17日，杭州出臺樓市新政，涉及松綁二手房限購、降低住房交易降費、放寬三孩家庭限購和無房家庭認定。其一，下調購買二手房的社保年限要求，5年內落戶的不再要求社保，非戶籍家庭社保時限要求縮短至12個月，只松綁二手房是因為限價導致一二手房價格倒掛，杭州主城新房市場運行平穩，而二手房市場形勢頗為嚴峻；其二，增值稅免征年限5改2，減稅降費促進住房交易；第三，支持三孩家庭購房，一方面限購套數增加1套，另一方面參照“無房家庭”優先搖號。
無論是“杭3條”還是“蓉4條”，松綁力度都不算大，目的僅限于托底下行壓力較大的郊區市場或二手房市場，以及對前期政策的小幅糾偏，紓困居民和房企。
02 別于2008、2014年，定向松綁多孩郊縣限購成為本輪寬松周期政策發力點
不同于2008年和2014-2016年的兩輪政策放松周期，基于三胎生育政策全面放開以及區域市場分化加劇，定向松綁多孩家庭、郊縣限購，增加限購套數以刺激購房需求，成為2022年以來本輪政策寬松周期中，不少二線和強三線城市共同的政策發力點。
隨著三胎全面放開，國家人口生育政策較2008、2014周期已經出現明顯轉向，松綁多孩家庭限購，在響應國家生育政策號召之于，還可以激發購房需求。除杭州以外，近期南京、沈陽、東莞、蘭州6城等放松多胎家庭限購，允許生育二孩或三孩家庭多購1套房，在此基礎上，沈陽、南京、無錫還給予利率或公積金等信貸支持。蘇州則定向松綁限售，對于因家庭出生人口增加確實需要更換住房的，現有房屋可即時出售，不受限售條件的制約。
同理，與2008、2014周期不同的是，2022年強二線區域市場分化明顯加劇，主城萬人搖、郊區降價也賣不動同時存在，通過定向松綁郊縣限購，虹吸其他三四線人口或引流主城剛需客群至郊區購房，成為不少強二線城市的政策共識。除成都外，蘇州、寧波、南京、廈門、合肥等5個強二線城市都優先松綁了郊區限購政策，比如南京、合肥、寧波放開部分郊區限購，廈門、蘇州降低人才或非戶籍居民購房社保要求等。
03 16個強二線城市僅剩3城未出政策 東部城市“救市”更積極
成都、杭州兩個房地產市場相對穩健的城市也已松綁調控，由此引申開去，近期其他強二線城市調控政策又發生了哪些改變？
通過梳理GDP排名靠前的強二線城市近期政策動態，我們發現，今年以來，16個強二線城市中，只有濟南、西安、武漢3個城市政策還未見松綁，其余13個城市均已落實調整四限政策、財稅政策或助企紓困政策，就連1個月前還明確表示過政策不會松綁的長沙，也在近期大幅放松了限購，并擴大人才購房補貼適用范圍。
或許是由于樓市受疫情影響更為嚴重，又或許是因為土地財政吃緊，東部城市政策放松最為積極果斷，7個城市都已出臺新政，其中廈門、寧波等雖然沒有發布紅頭文件，但實操層面已經執行，南京、蘇州更是5次松綁，全方位穩樓市。
04 西安、武漢、濟南等“政策禮包”在路上 福州、青島等也可能進一步松綁
受到新一輪疫情沖擊，4月經濟、金融數據全面回落，工業生產增速轉負，消費降幅走闊至11%，失業率繼續攀升，信貸、社融均明顯低于預期。房地產單月銷售創近5年同期新低，投資累計同比由正轉負，穩地產政策需要進一步發力，尤其是具有示范效應和帶動作用的強二線城市。
我們認為，5月下旬-6月仍然是核心城市房地產政策松綁的重要窗口期，濟南、西安、武漢的新政大概率已經在醞釀中，樓市較疲弱的一線城市如廣州或許也將有所動作，前期出臺過政策的13個強二線城市，也不排除進一步放松的可能。
具體到政策措施，企業層面（1）適當調降預售門檻，下調預售許可形象進度要求，加快預售證審批；（2）保交付前提下適度放松預售資金監管，增加重點監管資金提取節點，提高誠信企業資金提取比例，提升非重點監管資金提取便利度，允許保函抵頂監管資金；（3）調整土拍政策，降低競買保證金比例，允許分期繳納土地出讓金，取消或降低自持比例等要求；（4）疫情嚴重地區順延交付時間，允許企業緩繳城市基礎設施配套費等。
居民層面（1）局部松綁限購，定向放寬遠郊、多孩家庭、人才限購；（2）下調二套房首付比例、取消認房又認貸更為直接有效；（3）下調房貸利率；（4）放寬公積金貸款，提高貸款額度、下調首付比例、放開異地貸款等；（5）降低交易稅費，縮短個人住房轉讓增值稅免征年限；（6）適當松綁限售，縮短限制出讓年限等；（7）幫扶因疫致困群體，受疫情影響貸款暫不作逾期處理、緩繳社保個稅視為連續繳納等。
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